Интерфакс-Недвижимость / Интерес инвесторов к коммерческой недвижимости возрастет
Анна Осипычева
Управляющий директор, руководитель управления по работе с коммерческой недвижимостью ВТБ Капитал
Фото: пресс-служба Банк ВТБ
11 марта 2019, 11:06
При этом важно понимать, что время «ванильных» сделок на рынке прошло, напоминает руководитель управления по работе с коммерческой недвижимостью ВТБ Капитал
Москва. 11 марта. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Сегмент коммерческой недвижимости несколько отошел на второй план на фоне повышенного внимания властей и бизнеса к жилью. Крупные проекты в коммерческом секторе появляются реже, чем раньше, а знаковые сделки можно перечесть по пальцам одной руки. Однако, сегмент по-прежнему перспективен и в ближайшем будущем может активно напомнить о себе. О том, что происходит в этой части рынка недвижимости «Интерфаксу» рассказала управляющий директор, руководитель управления по работе с коммерческой недвижимостью ВТБ Капитал Анна Осипычева.
Самой важной темой для обсуждения сейчас является жилая недвижимость. А что же коммерческий сегмент? Там нет тем для дискуссий?
Верно, рынок жилой недвижимости сейчас находится в центре внимания — отрасль переживает новый виток развития, связанный с переходом на модель финансирования застройщиков с использованием эскроу-счетов. Но одновременно мы видим возрастающий интерес наших клиентов к коммерческому сектору.
Ожидается, что в 2019 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость России приблизится к $3 млрд. Из них иностранные игроки сформируют почти 27% инвестиционного объёма, что значительно превышает показатели 2017-2018 годов.
Москва в 2018 году опустилась на 78-е место по объему инвестиций в коммерческую недвижимость с результатом $1,6 млрд. Как вы оцениваете этот результат?
Действительно, эксперты считают, что сфера коммерческой недвижимости в 2018 году пережила некоторое падение, и оценки консультантов по объему рынка невысоки. Но, на мой взгляд, говорить о падении нужно с оговорками. Например, некоторые крупные сделки были отложены до 2019 года, а часть сделок успело закрыться в конце 2017 года.
Текущий год можно назвать переломным: завершается адаптация участников рынка – и инвесторов, и арендаторов – к новой реальности, ее можно назвать новой парадигмой. В первую очередь, это касается перехода на рублевое ценообразование, более дорогого финансирования, роста налоговой нагрузки. Хочется надеяться, что рынок быстро адаптируется к новым вводным, и мы ожидаем умеренный рост уже в этом году.
Какова структура инвесторов? Портрет изменился?
Мы видим представителей абсолютно всех секторов, а структура инвесторов остается неизменной. В основном, это клиенты, которые выбирают инвестиции в рынок недвижимости как один из финансовых инструментов. Конечно, есть фонды и компании, которые занимаются спекулятивными сделками, но в России их число незначительно.
Мы также наблюдаем большой интерес к российскому рынку со стороны профессиональных международных инвесторов, например, из Азиатско-Тихоокеанского региона и с Ближнего Востока. Достаточно высокую долю занимают и инвесторы из СНГ.
Можно ли говорить о том, что банки становятся крупнейшими собственниками недвижимости, а, соответственно, и игроками, которые будут формировать рынок?
Я не согласна с таким утверждением. Да, банки владеют залоговой недвижимостью, но в масштабах рынка их нельзя назвать доминирующими собственниками.
Вернутся ли на рынок спекулятивные сделки в обозримом будущем?
Думаю, что нет. Усиливающийся налоговый контроль и деоффшоризация нацелены на повышение прозрачности рынка, ценообразование становится более понятным. Также рынок стабилизировался, а большинство спекулятивных сделок совершалось на волатильном рынке. Конечно, подобные сделки еще существуют, но они совершаются в непубличных компаниях, поэтому отследить их сложно.
Какие активы будут интересовать инвесторов в ближайшем будущем?
Мы видим, что на рынке в свободном доступе очень мало качественных объектов с хорошей доходностью, а собственники, в свою очередь, часто не готовы продавать объекты по текущим ценам. Поэтому инвесторам приходится искать сложные, неочевидные проекты, где можно заработать за счёт добавленной стоимости. Исключение составляют «трофейные активы» например, люксовые гостиницы и бизнес-центры класса А+, которые в дефиците и за которые инвесторы готовы платить премию.
Я бы выделила еще несколько трендов.
Во-первых, сейчас мы видим фокус на аренду недвижимости. Люди уже несколько поколений стремятся не владеть площадями, а арендовать их. Например, в Западной Европе инвесторы очень активно смотрят на студенческие общежития. Популярность московских вузов растет, на учебу приезжает большое количество детей. Сейчас размещение предоставляют университеты, но вполне возможно, что на рынке появится новый коммерческий продукт – студенческие общежития. Во всяком случае, как идея он уже оформился. Я вижу тут перспективы, потому что студенты будут всегда, это понятная прогнозируемая аудитория.
Мы также видим перспективу в развитии торговых центров районного масштаба. Центр города перегружен, да и люди не готовы тратить целый день на поездку в мега-молл в другом районе.
Каковы перспективы рынка в 2019 году и более отдаленном периоде?
Несмотря на грядущие изменения в секторе жилой недвижимости, инвестиции в этот сегмент останутся привлекательны. До середины лета мы увидим некоторое затишье, игроки будут следить, как развивается ситуация. На конец года мы ожидаем, что инвестиционный потенциал рынка недвижимости будет приблизительно на уровне предыдущего года.
Простых, так называемых, «ванильных» сделок станет меньше. Будущее — за сложными транзакциями с объектами, которые потенциально привлекательны для инвесторов в первую очередь с точки зрения расположения и потенциала, но требуют большой и кропотливой работы, переговоров с собственниками и сложного финансового структурирования. Новые инвесторы, которые приходят на рынок, очень тщательно выбирают объекты, оценивают, какое количество собственных средств они готовы инвестировать, какая будет финальная доходность в проекте. Время любителей прошло, будущее — за продуманными проектами, профессиональными инвесторами и девелоперами.
realty.interfax.ru
Оптимизации расходов арендатора — стратегический подход. Дизайн офиса: интерьеры, материалы, мебель, акустика. Коворкинги. БЦ.
Управляющий директор, Руководитель Административного департамента ВТБ Капитал Анна Осипычева расскажет об основных расходах компании-арендатора сегодня, их структуре, иерархии и соотношении.
В рамках профессиональной конференции в области дизайна и менеджмента современного офиса Business & Design Dialogue на примере мировых практик Анна Осипычева расскажет, как грамотно оптимизировать расходы, как выстраивать в этой связи отношения с арендодателем. Кроме того, в ее выступлении будут затронуты вопросы стратегии поддержки основного бизнеса акционеров в своей компании.
Подробная программа конференции
Анна Осипычева — Управляющий директор, Руководитель Административного департамента ВТБ Капитал. Присоединилась к команде ВТБ Капитал в 2010 году. Она отвечает за стратегическое планирование и административные вопросы в офисах ВТБ Капитал в Москве, Лондоне, Дубае, Сингапуре, Нью-Йорке, Софии и Гонконге.
До прихода в ВТБ Капитал Анна Осипычева занимала пост Руководителя Административного департамента Deutsche Bank по Восточной Европе. Основным направлением деятельности Анны Осипычевой было управление корпоративной недвижимостью в Восточной Европе, России и странах СНГ.
До этого почти 9 лет Осипычева возглавляла Финансовый и Административный департаменты в Squire Sanders & Dempsey. С 1996 по 1999 годы она была руководителем Административного департамента Flemings.
Междисциплинарный форум по дизайну, технологиям, менеджменту офисных и общественных пространств Business & Design Dialogue 2016 состоится 26 мая 2016 года в Даниловский Event Hall.
www.officenext.ru
The Moscow Times «Клуб административных директоров»
В рамках клуба представители крупных компаний расскажут, как организовать деятельность АХО с минимальными затратами и максимальной эффективностью, поделятся опытом решения конкретных задач и подробно разберут интереснейшие кейсы из своей практики.
На конференции также обсудят наиболее актуальные и сложные вопросы, с которыми ежедневно сталкиваются административные директора.
У гостей клуба будет уникальная возможность вместе с экспертами проанализировать ситуацию в их компании и получить практические советы по улучшению деятельности административного департамента.
В фокусе обсуждения:
- Стандарты в области административного управления качеством: как оценить, улучшить и на что ориентироваться.
- Роль АХО в повышении вовлеченности сотрудников.
- Savings opportunities, или экономия должна быть целесообразной. Возможности экономии в рамках деятельности административного отдела.
- Централизация функций административного управления в региональных представительствах. За и против.
- Как с минимальными затратами и максимальной эффективностью выстроить работу по поддержанию и обслуживанию офиса?
Среди спикеров:
- Ирина Андреева, директор по административным вопросам, ФРИИ
- Анна Богданова, административный директор, Avito
- Александр Ефимов, директор административного департамента, «Россети»
- Евгения Игнатьева, административный директор, Yota
- Леонид Кальниченко, руководитель департамента развития, R7 group
- Наталья Килимова, административный директор, Biocad
- Станислав Костяшкин, генеральный директор, Continent Express
- Марина Курашевич, административный управляющий, Nestle
- Анна Осипычева, руководитель административного департамента, ВТБ Капитал
- Наталия Прокопенко, директор по административным вопросам, Х5 Retail group
- Дмитрий Савельев, независимый эксперт в сфере административной поддержки бизнеса
- Андрей Хазов, управляющий директор, Fort Project
- Наталья Цельт, директор по административным вопросам, МТС
Мы будем рады видеть вас и ваших коллег в числе участников конференции!
Программа и подробная информация о конференции:
http://old.vedomosti.ru/ad/redirect.phtml?bannerid=117463
По вопросам участия вы можете обратиться к Екатерине Зорковой по телефону +7 (495) 232 32-00, доб. 4229 или [email protected].
admdir.ru