Лизинг налог на прибыль: Особенности налогообложения при лизинге

Правила учета расходов на лизинг изменены

Правила учета расходов на лизинг изменены — БУХ.1С, сайт в помощь бухгалтеру

Новости для бухгалтера, бухучет, налогообложение, отчетность, ФСБУ, прослеживаемость и маркировка, 1С:Бухгалтерия

• Новости
• Статьи
• Вопросы и ответы
• Видео
• Форум

30.11.2021

---

С 2022 году изменятся правила учета в базе налога на прибыль расходов на лизинговые платежи. Соответствующие поправки в статью 264 НК РФ содержит официально опубликованный Федеральный закон от 29.11.2021 № 382-ФЗ.

Напомним, по действующим нормам статьи 264 НК РФ арендные (лизинговые) платежи за имущество (в том числе участки), а также расходы на приобретение имущества, переданного в лизинг, учитываются в базе налога на прибыль в составе прочих расходов. В случае, если имущество, полученное по договору лизинга, учитывается у лизингополучателя, расходами, учитываемыми в соответствии с настоящим подпунктом, признаются:

• у лизингополучателя — арендные (лизинговые) платежи за вычетом суммы амортизации по этому имуществу;

• у лизингодателя — расходы на приобретение имущества, переданного в лизинг.

Теперь данная норма будет изменена. По новым правилам в прочие расходы разрешено включать арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество (в том числе участки). В случае, если в состав лизинговых платежей включена выкупная стоимость предмета лизинга, подлежащего по окончании срока действия договора лизинга передаче лизингополучателю в собственность на основании договора купли-продажи, лизинговые платежи учитываются в составе расходов за минусом этой выкупной стоимости.

Также поправки в статью 258 НК РФ упраздняют норму, согласно которой имущество, полученное (переданное) в финансовую аренду по договору финансовой аренды (договору лизинга), включается в соответствующую амортизационную группу (подгруппу) той стороной, у которой данное имущество должно учитываться в соответствии с условиями договора финансовой аренды (договора лизинга).

Новые нормы вступят в силу с 1 января 2022 года. Одновременно устанавливается, что лизинговое имущество по уже заключенным договорам в целях налогообложения учитывается по прежним правилам (действовавшим до вступления данного закона) до окончания срока договора лизинга.

В программах системы «1С:Предприятие 8» учет лизинговых платежей в составе расходов по новым правилам по договорам лизинга, действующим с 2022 года, будет поддержан к 01.01.2022 с выходом очередных версий. О сроках см. в «Мониторинге законодательства».

Темы: лизинговое имущество, налоговая база по налогу на прибыль, налоговый учет расходов

Рубрика: Налог на прибыль организаций

Подписаться на комментарии

Отправить на почту

Печать

Написать комментарий

Материальную помощь для мобилизованных работников предложили освободить от НДФЛ и страховых взносов Отчетность за 9 месяцев 2022 года: на что обратить внимание Когда организация может применять нулевую ставку налога на прибыль к полученным дивидендам С 2023 года отдельные виды IT-деятельности утратят право на налоговые льготы Организациям разъяснили, как в 2022 году вести учет курсовых разниц от переоценки валютных требований

 

Опросы

Кто читает БУХ. 1С

---

Кем вы работаете?

бухгалтер

руководитель компании

аудитор

чиновник

юрист

кадровик

специалист-внедренец

разработчик ПО

журналист

другое

Мероприятия

28 октября 2022 года — Бизнес-форум 1С:ERP

1C:Лекторий: 25 октября 2022 года (вторник, начало в 10.00) — Налог на прибыль организаций: актуальные вопросы и практика применения 1C:Лекторий: 27 октября 2022 года (четверг, все желающие, начало в 10:00) — Электронные перевозочные документы: нормативное правовое регулирование, практика работы в 1С

Все мероприятия

Уменьшение налогооблагаемой базы за счет лизинговых платежей

В преддверии окончания налогового периода перед многими компаниями остро встает вопрос исчисления налога на прибыль (в связи с большой разницей между доходами и расходами).

Понятно, что руководству хотелось бы направить эти деньги на развитие компании. Существуют несколько способов законным образом сэкономить на выплате данного налога. Одним из таких инструментов является лизинг, который позволяет перераспределить денежные средства, необходимые для оплаты данного налога, на развитие компании. Особую актуальность он приобретает как раз перед Новым Годом, когда необходимо фиксировать финансовые показатели за отчетный год.

Итак, как за счет лизинга, возможно уменьшить выплату данного налога?

Ответ прост: Лизинговые платежи в полном объеме относятся на расходы. Прибыль это разница между полученными доходами и произведенными расходами. Соответственно увеличение расходов за счет лизинговых платежей ведет к снижению суммы налога на прибыль.

Влияние лизинга на исчисление налога на прибыль по сравнению с прямой покупкой или кредитом очевидно.

Так как при прямой покупке, на затраты Вы можете переносить только амортизацию имущества исходя из срока его полезного использования, установленного законодательством. То есть, если срок полезного использования 10 лет, то все 10 лет ежемесячно, равными долями Вы будете уменьшать налогооблагаемую прибыль (ежегодно 1/10 стоимости имущества).

Отличие кредита от прямой покупки лишь в том, что к амортизации добавляется процент по кредиту. В этом случае так же все 10 лет маленькими амортизационными отчислениями Вы будете ставить стоимость имущества себе в затраты.

Лизинг же по срокам действия значительно короче, в основном до 3-х лет. И за весь срок договора, Вы полностью перенесете стоимость имущества на расходы, уменьшая тем самым исчисленный налог на прибыль. А сэкономленные – значит заработанное!

Лизинговые платежи в полном объеме уменьшают налогооблагаемую базу, уменьшив налоговые выплаты, сэкономленные денежные средства клиент, как правило, направляет на развитие компании.

Наши представительства

Волгоград Воронеж Казань Калининград Краснодар Москва Нижний Новгород Новороссийск Ростов-на-Дону Самара Санкт-Петербург Ярославль

236041 Калининград, ул. Куйбышева, 13

+7 (4012) 588-544, +7 (4012) 92-62-92

г. Волгоград, пр-т В.И. Ленина, 54б, 5 этаж, оф. 37

+7 (8442) 60 18 15, +7 (960) 884 81 00

г. Воронеж, ул. Генерала Лизюкова, д. 74, №63, 4 этаж

+7(473) 280-20-02, +7 960-130-81-68

г. Казань, ул. Салиха Сайдашева 12, (БЦ «Рябина»), 2 этаж, офис 220

+7 843 258 39 35, +7 962 577 03 74

236041 Калининград, ул. Куйбышева, 13

+7 (4012) 588-544, +7 (4012) 92-62-92

350018, г. Краснодар, ул. Сормовская 2а, офис 3

+7 (861) 210 35 02, +7 961 857 35 53

115230, Москва, Каширское шоссе, д.3, корпус 2, ст. 2 (БЦ Сириус Парк) этаж 6, оф. 10

+7 (495) 720-45-82, +7(965) 308-29-06

603000, г. Нижний Новгород, улица Короленко, 19б, офис 216

8 (831) 419 17 07, +79056691707

393915, г. Новороссийск, ул. Мысхакское шоссе, 50/38

+7 961 857 35 53,

344092, г. Ростов-на-Дону, пр-т Космонавтов 2, (БЦ Вавилон), офис 1304

+7 (863) 256-63-01, +7 961 415-88-27

443068 г. Самара Ул. Ново-Садовая д. 106 4 этаж, офис 10 (БЦ «ЗиМ»)

+7 (846) 991 52 77,

191025, г. Санкт-Петербург, ул. Марата д. 1/71, ТЦ «Невский Атриум», этаж 5, офис B4

+7 (812) 986-73-42, +79616346300

150003 г. Ярославль, ул. Республиканская 3, корп. 7, офис 319 (БЦ «Красный Маяк»)

+7 (4852) 66 42 26, +79610252805

© Лизинговая компания Пруссия 2021 г. Все права защищены.   Сделано в Rassol

Как облагается налогом доход от аренды? Преимущества владения недвижимостью

Последнее обновление: 19 октября 2021 г.

Вы когда-нибудь задумывались, почему недвижимость часто называют налоговым убежищем?

Хотя большинству из нас не нравится платить налоги, некоторые инвесторы в недвижимость на самом деле с нетерпением ждут налогового периода. Это потому, что налоговое законодательство в США очень дружелюбно к инвесторам в недвижимость. Существует множество вычетов по налогу на недвижимость, которые позволяют на законных основаниях уменьшить сумму уплачиваемого подоходного налога.

В этой статье мы обсудим, как инвесторы традиционно снижают ставку налога на прибыль от сдачи в аренду и налогооблагаемый чистый доход от сдаваемой в аренду недвижимости.

Отказ от ответственности: Это не налоговая консультация. Вы должны проконсультироваться со своими налоговыми, юридическими и бухгалтерскими консультантами, прежде чем вступать в какую-либо сделку.

 

Как работает налог на доход от аренды

Недвижимость, которой вы владеете и которую сдаете арендаторам на 15 или более дней в году, считается сдаваемой в аренду недвижимостью Службой внутренних доходов. Сдаваемое в аренду имущество определяется IRS как отдельный дом, квартира, кондоминиум, передвижной дом, дом для отдыха или подобное жилище.

Любой чистый доход, полученный от сдаваемой в аренду недвижимости, подлежит налогообложению как обычный доход в вашей налоговой декларации. Например, если ваш чистый доход от аренды составляет 10 000 долларов в год и вы попадаете в налоговую категорию 22%, вы должны 2200 долларов в виде налогов.

Это краткая версия того, как работает подоходный налог с аренды. Однако вы, вероятно, слышали об инвесторах в недвижимость, которые владеют недвижимостью на сотни или даже миллионы долларов, но почти ничего не платят в виде налогов.

То, что они делают, совершенно законно. Фактически, любой владелец сдаваемой в аренду недвижимости, включая вас, может владеть инвестиционной недвижимостью, которая ежемесячно генерирует солидный денежный поток, сообщая об убытках в налоговой декларации. Все, что вам нужно сделать, это следовать правилам, установленным IRS для сдачи в аренду жилой недвижимости.

 

Как рассчитать доходы и расходы от аренды

Начнем с доходной части уравнения. Существует несколько видов дохода от аренды, который может приносить ваша недвижимость:

• Обычные арендные платежи
• Авансовые арендные платежи (например, за первый и последний месяц)
• Дополнительная ежемесячная арендная плата, включая сборы за размещение домашних животных, парковку или аренду бытовой техники
• Единовременная плата или штраф за расторжение договора аренды
• Расходы, оплачиваемые арендатором вместо арендной платы, такие как благоустройство территории, для которого вы обычно нанимаете продавца
• Часть залоговой суммы, которую вы не возвращаете арендатору, например, для оплаты ущерба, причиненного арендатором

Возвращаемый гарантийный залог не считается доходом, поскольку вы намереваетесь вернуть его арендатору в конце срока аренды. Вместо этого он появляется в вашем балансе сдаваемого в аренду имущества как краткосрочное обязательство. Однако, если арендатор не выполняет условия договора аренды, а вы оставляете залог полностью или частично, он становится доходом от аренды в этом налоговом году.

Теперь давайте рассмотрим некоторые из наиболее распространенных вычетов расходов, связанных с арендуемой недвижимостью, которые вы можете вычесть из всего дохода, полученного вами в течение налогового года:

• Расходы на уборку, ремонт и техническое обслуживание
• Плата за управление недвижимостью и арендную плату
• Плата за ландшафтный дизайн
• Коммунальные услуги, такие как вода, вывоз мусора или борьба с вредителями
• Страховые расходы
• Проценты по ипотеке
• Налог на аренду или продажу
• Налоги на имущество
• ТСЖ или взносы кондоминиума
• Юридические и профессиональные услуги, такие как услуги вашего бухгалтера или адвоката

Следующий шаг — вычесть все ваши расходы из полученного вами дохода, чтобы получить налогооблагаемый доход до амортизации.

Например, если вы получили валовой доход в размере 18 000 долларов в год, а расходы, связанные с владением и эксплуатацией имущества, составляют 8 000 долларов в год, ваш налогооблагаемый доход до амортизации составит 10 000 долларов.

Однако есть еще один налоговый вычет на сдаваемое в аренду имущество, которое вы можете использовать, чтобы уменьшить сумму налогооблагаемого чистого дохода.

 

Вычет амортизации

Амортизация — это неденежный расход, который вы можете вычесть из своего чистого дохода в качестве компенсации за амортизацию или износ сдаваемого в аренду имущества. Публикация IRS 946 содержит подробное объяснение того, как работает амортизация арендованного имущества. Для целей этого примера мы упростим ситуацию.

IRS разрешает амортизировать сдаваемое в аренду жилье в течение 27,5 лет. Итак, если вы заплатили 125 000 долларов за арендный дом на одну семью, а земля стоит 25 000 долларов, ваш амортизационный вычет составит 3 636,36 долларов в год (100 000 долларов / 27,5 лет). Стоимость земли не считается амортизацией, потому что земля никогда не изнашивается.

Вычитая расходы на амортизацию в размере 3 636,36 долларов США из налогооблагаемой прибыли до амортизации в размере 10 000 долларов США, налогооблагаемая прибыль после амортизации составляет 6 363,64 долларов США.

Вместо того, чтобы платить 2200 долларов в виде налогов, теперь вы должны заплатить 1400 долларов, при условии, что ставка налога равна 22%. Это означает, что вы только что сэкономили 800 долларов на налогах благодаря расходам на амортизацию, что дало вам больше денег для реинвестирования в недвижимость.

 

Квалифицированный вычет из дохода от бизнеса

Квалифицированный вычет из дохода от бизнеса (QBI), также известный как Раздел 199A или сквозной вычет из дохода, является еще одной налоговой льготой, которую могут получить инвесторы в недвижимость.

Вычет QBI позволяет дополнительно вычесть до 20% квалифицированного транзитного дохода от бизнеса после вычета всех расходов на эксплуатацию и владение недвижимостью, а также амортизации. Владельцы индивидуальных предпринимателей, товариществ, корпораций S, а также некоторых трастов и поместий могут иметь право на вычет квалифицированного дохода от бизнеса.

Правила получения вычета QBI могут быть сложными, поэтому обязательно прочитайте, что IRS говорит о QBI, или проконсультируйтесь со своим налоговым консультантом, чтобы убедиться, что вы получаете все вычеты, на которые имеете право.

 

Пример расчета налога на прибыль от аренды

Наконец, давайте рассмотрим подробный пример расчета налога на прибыль от аренды. Мы исключим QBI из этого примера, потому что не каждый инвестор имеет право на дополнительный вычет сквозного дохода.

Доход и покупка имущества

• Приобретение сдаваемого в аренду имущества за 125 000 долларов США 1 января
• Выплачено 1500 долларов США за страхование правового титула и сборы за регистрацию в качестве не подлежащих вычету расходов
• Стоимость участка (земли) 25 000 долларов США
• Доход от аренды составляет 1500 долларов США в месяц
• База собственности, используемая для амортизации = 101 500 долларов США (цена покупки 125 000 долларов США + 1 500 долларов США невычитаемых расходов — стоимость лота 25 000 долларов США)
• Общий годовой доход от аренды = 18 000 долл. США 

Эксплуатационные расходы и стоимость владения

• 1200 долл. США на очистку, ремонт и техническое обслуживание
• 1440 долларов США на управление имуществом и арендные платежи
• 600 долларов на оплату ландшафтного дизайна
• 100 долларов США на борьбу с вредителями, при этом арендатор оплачивает все остальные коммунальные услуги
• $960 расходы на страхование имущества и ответственности арендодателя
• 2640 долларов в виде процентов по ипотеке
• 1200 долларов на налог на имущество
• Плата за подготовку налоговой декларации в размере 500 долларов США, выплаченная вашему бухгалтеру
• Дорожные расходы в размере 1200 долл. США, непосредственно связанные с посещением вашей загородной собственности
• Общие ежегодные вычитаемые расходы = 9 840 долларов США в год

Расчет подоходного налога с аренды

• Шаг 1: Вычтите общую сумму вычитаемых расходов в размере 9 840 долларов США из вашего общего годового дохода от аренды в размере 18 000 долларов США = 8 160 долларов США чистой прибыли до амортизации.
• Шаг 2: Рассчитайте амортизацию — 101 500 долл. США на основе собственности / 27,5 лет = 3 691 долл. США в год на амортизацию.
• Шаг 3: Рассчитайте налогооблагаемую прибыль — чистая прибыль до амортизации в размере 8 160 долларов США — годовой расход на амортизацию в размере 3 691 долларов США = налогооблагаемая прибыль в размере 4 469 долларов США.
• Шаг 4: Рассчитайте подоходный налог с аренды — 4469 долларов x 22% (заявка для супругов с доходом от 80 251 до 171 050 долларов) = 983 доллара.

 

Как указать доход от аренды в налоговой декларации

Инвесторы в недвижимость сообщают о доходах или убытках от сдачи в аренду недвижимости, товариществ, S-корпораций, поместий и трастов, используя Приложение E: Дополнительный доход и убытки, форма 1040 или 1040- СР. Вам также потребуется форма 4562, чтобы сообщить об амортизационных расходах или истощении.

В расписании E есть место для трех объектов. По мере того, как вы расширяете свой бизнес по аренде недвижимости, вы можете в конечном итоге иметь более трех объектов аренды. Когда вы дойдете до этого момента, вы можете подать дополнительную форму Schedule E, если у вас их больше трех.

Важно предоставлять IRS точную информацию, поэтому обязательно ведите учет вашего имущества, включая чеки об аренде, квитанции о расходах и финансовые отчеты. Ваш управляющий недвижимостью предоставит вам отчет о прибылях и убытках на конец года, который вы можете использовать для целей налогообложения.

Всегда просматривайте отчет о прибылях и убытках и включайте любые дополнительные расходы, о которых ваш руководитель может не знать, например, уплаченные вами сборы за налоговое планирование, связанные с вашими инвестициями, или командировочные расходы, связанные с вашей собственностью.

Чем точнее вы ведете записи, тем лучше вы сможете требовать все вычеты, на которые вы имеете право, и избежать уплаты дополнительных налогов или штрафов. Если вас когда-либо проверяли, наличие точных подробных записей продемонстрирует IRS, что вы ведете свой бизнес в сфере недвижимости профессионально.

 

Заключительные мысли о налогообложении дохода от сдачи в аренду

Владение недвижимостью, сдаваемой в аренду, дает множество преимуществ, и налоговые вычеты и льготы, которые вы получаете, считаются одними из самых больших. Налоговое законодательство в США чрезвычайно дружелюбно к инвесторам в недвижимость, что является одной из причин, почему сегодня так много людей инвестируют в сдаваемую в аренду недвижимость.

Благоприятные налоговые правила, которые получают инвесторы в недвижимость, также являются важной причиной, по которой так много богатых людей владеют приносящей доход недвижимостью. Разумно используя кредитное плечо, вы можете использовать свой инвестиционный капитал для покупки более чем одной арендуемой недвижимости, вычитая расходы на проценты по ипотеке. Вы закончите платить меньше налогов, пополняя свой портфель инвестиций в недвижимость.

Если подумать, становится понятно, почему так много людей считают недвижимость идеальным налоговым убежищем.

 

Аренда или продажа в рассрочку?

Лизинг

Дональд Дж. Валачи, CCIM |

Аренда с опционом на покупку, также известная как «опцион аренды», является обычным договором с недвижимостью. Важный вопрос об уплате подоходного налога в сделках с опционом на аренду заключается в том, сдает ли арендатор имущество в аренду или, как экономическая реальность, продажа в рассрочку произошла до того, как арендатор воспользовался опционом на покупку.

Ответ на этот вопрос зависит от анализа всех сопутствующих факторов, поскольку ни один фактор не определяет, является ли опцион аренды в экономической реальности продажей. Как заметил Джеральд Дж. Робинсон, известный налоговый орган, в «Федеральном подоходном налогообложении недвижимости», определение включает изучение многих факторов, «включая условия аренды, сопутствующие экономические обстоятельства и намерения сторон… …Совокупность контрольных признаков приводит к выводу, что исполнение опциона было практически гарантировано с самого начала, так что рассмотрение всей сделки как продажи оправдано».

Если вариант аренды рассматривается как продажа, возможны два важных налоговых последствия:

• Изменение времени перехода права собственности на недвижимость. При «настоящем» опционе на аренду право собственности переходит при реализации опциона. Если сделка рассматривается как продажа, то право собственности переходит, когда стороны подписывают первоначальное соглашение. (Для изучения налоговых последствий «настоящего» варианта аренды см. «Рассмотрите последствия ваших вариантов», CIREJ, Spring 19.95, стр. 21.)
• Изменен характер опционного платежа и арендных платежей в течение срока аренды.

Поскольку налоговый режим сделки покупки сильно отличается от сделки аренды, важно понимать факторы, которые могут привести к тому, что Налоговая служба (IRS) будет характеризовать операцию опциона аренды как продажу.

Аренда или продажа?
Как уже отмечалось, основной налоговый вопрос в сделках с опционом на аренду заключается в том, будет ли IRS считать, что продажа произошла до того, как арендатор фактически воспользуется опционом на покупку. В целом, если все экономические обстоятельства на момент заключения договора об аренде указывают на высокую вероятность того, что арендатор воспользуется опционом, Налоговая служба США, скорее всего, отнесет этот опцион к аренде как продажу. Если арендатор приобретает долю в собственности в течение срока аренды, это увеличивает вероятность того, что он воспользуется опционом на покупку, поскольку это единственный способ защитить свои «инвестиции».

Условия аренды. Арендные платежи подлежат вычету только в отношении имущества, на которое арендатор не имеет права собственности или доли в капитале. Два фактора указывают на то, что арендатор приобретает долю в собственности:

• выплата арендной платы в сумме, которая существенно превышает фактическую справедливую рыночную стоимость аренды недвижимости; и
• сумма арендных платежей и цена опциона приблизительно соответствуют справедливой рыночной стоимости имущества.

Связь завышенной арендной платы и цены опциона ниже рыночной, как правило, подтверждает, что арендатор приобретает долю в собственности. Например, предположим, что Адамс соглашается арендовать промышленное здание у Бейкера на два года по годовой арендной плате в размере 120 000 долларов. В то же время Адамс платит Бейкеру 20 000 долларов за опцион на покупку недвижимости по истечении двух лет за 240 000 долларов. На момент заключения договора об аренде справедливая рыночная стоимость имущества составляет 500 000 долларов США, а годовая справедливая арендная плата составляет 50 000 долларов США.

Адамс приобретает капитал на сумму 70 000 долларов в год в течение двухлетнего периода аренды (ежегодная арендная плата в размере 120 000 долларов — рыночная арендная плата в размере 50 000 долларов). Кроме того, общая сумма платежей, произведенных Адамсом, равна стоимости имущества (20 000 долларов опциона + 120 000 долларов арендной платы [год № 1] + 120 000 долларов арендной платы [год № 2] + 240 000 долларов цены опциона = 500 000 долларов справедливой рыночной стоимости). Таким образом, экономические обстоятельства на момент заключения договора указывают на то, что опцион аренды в экономической реальности является продажей, а опционный платеж в размере 20 000 долларов США является авансовым платежом.

Сделка с опционом на аренду, описанная в этом примере, будет рассматриваться как продажа для целей налогообложения, поскольку суммы арендной платы настолько велики, что арендатор экономически вынужден воспользоваться опционом. Более того, доказательства в этом случае еще более убедительны, поскольку завышенная арендная плата и низкая цена опциона в сумме составляют приблизительную рыночную стоимость недвижимости.

Однако сам по себе тот факт, что цена опциона является ценой «сделки», сам по себе не приводит к тому, что сделка по аренде с опционом характеризуется как продажа. Если цена опциона составляет значительную часть справедливой рыночной стоимости имущества, арендная плата приблизительно равна фактической справедливой рыночной стоимости аренды, а арендные платежи не применяются к покупной цене, опцион аренды не будет характеризоваться как продажа. .

IRS может прийти к такому же выводу в этом примере, если цена опциона на недвижимость установлена ​​по рыночной стоимости, но арендная плата и платежи опциона применяются к цене опциона. Например, предположим те же факты, что и в предыдущем примере, за исключением того, что цена опциона составляет 500 000 долларов, а к цене опциона следует применить платеж по опциону в размере 20 000 долларов и два ежегодных арендных платежа по 120 000 долларов. Когда Адамс реализует опцион на покупку, он платит Бейкеру 240 000 долларов (цена опциона 500 000 долларов — оплата опциона 20 000 долларов — арендная плата 120 000 долларов [год № 1] — арендная плата 120 000 долларов [год № 2] = 240 000 долларов).

Другие экономические обстоятельства. Помимо стоимости аренды и цены опциона, при определении того, следует ли рассматривать опцион аренды как продажу для целей налогообложения, могут учитываться и другие экономические факторы. При анализе сделок с опционами на аренду каждый из следующих факторов считался свидетельством, указывающим на продажу:

• Аренда требует, чтобы арендатор внес существенные улучшения в имущество, и арендатор может окупить свои инвестиции только за счет исполнения опциона.
• Часть арендных платежей может быть определена как замена процентов по кредиту.
• Соглашение предусматривает зачет арендной платы в счет цены опциона. Это справедливо даже в том случае, если и стоимость аренды, и цена опциона установлены по справедливой рыночной стоимости.

Что касается ситуации в третьем пункте, арендатор платит за аренду не больше, чем было бы в случае отсутствия опциона. Таким образом, арендатор не приобретает собственный капитал в течение срока аренды. Однако, если арендная плата может быть применена к цене опциона, сделка с опционом на аренду выглядит как продажа в рассрочку с единоразовым платежом. Это особенно верно, когда арендные платежи приближаются к сумме платежей в рассрочку, которую внес бы арендатор, учитывая график погашения кредита с рыночной процентной ставкой.

Однако нет уверенности, что арендатор воспользуется опционом. Таким образом, если арендатор может продемонстрировать IRS, что причина выбора в аренде заключается в том, что продажа была невозможна из-за экономических условий, вариант аренды, скорее всего, будет поддержан. Как говорит Майкл П. Сэмпсон в «Налоговом справочнике по жилой недвижимости»: «…если вы можете продемонстрировать, что причиной выбора в аренду является невозможность продажи за наличные из-за экономических условий, форма сделки как вариант аренды вероятно, останется в силе. Например, это может быть случай, когда ваша цель состоит в том, чтобы связать собственность во время жесткого денежного рынка, с ожиданием, что в течение периода опциона вы сможете получить институциональное финансирование».

Намерение Сторон. В ряде случаев суд постановил, что намерения сторон определяют, следует ли рассматривать сделку с опционом в качестве продажи, вместо того, чтобы полагаться на уже обсуждавшиеся строго экономические критерии. Если при заключении сделки стороны полагали, что взимаемая арендная плата отражает справедливую рыночную арендную плату и что цена опциона отражает добросовестную оценку будущей стоимости имущества, то, скорее всего, опцион на аренду будет оставлен в силе.

Поскольку намерение сторон является субъективным, ожидается, что агент IRS или судья подтвердит эти намерения в экономических обстоятельствах, окружающих сделку. Как предполагает «Налоговые факторы в операциях с недвижимостью»: «Хотя существуют полномочия для реализации намерения сторон, на практике сторонам будет трудно продемонстрировать субъективное намерение, которое отличается от вывода, сделанного на основании объективных доказательств. .» Соответственно, рассмотренные выше экономические факторы будут иметь значение даже в том случае, если намерение сторон считается решающим фактором.

Налоговые последствия для арендатора и арендодателя
Если IRS характеризует опцион аренды как продажу в рассрочку для целей подоходного налога, предполагается, что право собственности на имущество было передано в момент, когда арендатор уплатил арендодателю опционный платеж и началась аренда. Это время значительно меняет налоговые последствия как для арендатора, так и для арендодателя.

Арендатор как покупатель. Налоговые последствия для арендатора-покупателя следующие:

• Арендатору не разрешается вычитать свои арендные платежи как таковые.
• Арендатору будет разрешено вычесть амортизацию на основе части предполагаемой покупной цены, отнесенной на амортизируемые улучшения. Кроме того, арендатор может также вычесть другие расходы, связанные с эксплуатацией имущества.
• Часть арендных платежей, производимых арендатором, будет переквалифицирована в процентные платежи и будет рассматриваться как вычитаемые проценты для целей налогообложения прибыли. Сумма процентного вычета для арендатора будет рассчитываться в соответствии с «правилами вмененного процента». Часть арендных платежей, учитываемых как платежи по основному долгу, считается частью покупной цены и, таким образом, добавляется к налоговой базе арендатора-покупателя недвижимости.

Арендодатель как продавец. Для арендодателя налоговые последствия того, что сделка по аренде с опционом характеризуется как продажа, следующие:

• Плата по опциону рассматривается как авансовый платеж. Поскольку арендодатель не получил все денежные средства в счет своего капитала, к сделке будет применяться метод отчетности в рассрочку. Таким образом, оплата опциона будет рассматриваться как первоначальный платеж, полученный в год «продажи» по методу рассрочки.
• Арендные платежи, полученные арендодателем-продавцом по договору аренды, учитываются как часть продажной цены. В частности, часть каждого платежа в рассрочку является налогооблагаемой прибылью. Поскольку в арендных платежах проценты не указаны, их необходимо условно исчислить.
• Переквалифицированные арендные платежи приведут либо к долгосрочному приросту капитала, либо к обычным убыткам. Это предполагает, что имущество находилось во владении более одного года на момент подписания договора об аренде и что арендодатель-продавец не был «дилером» по недвижимости в отношении рассматриваемого имущества.
• Обычный доход (доход от аренды) преобразуется в прирост капитала (выручка от продажи). В результате применимая налоговая ставка может быть ниже. Кроме того, сумма отчетного дохода будет ограничена прибылью от продажи, если таковая имеется.
• Арендодателю не разрешается вычитать амортизационные отчисления или другие расходы на аренду, поскольку считается, что арендодатель продал имущество. Вместо этого арендатору-покупателю будет разрешено вычитать амортизацию и другие операционные расходы.

Несмотря на то, что вариант аренды является ценной стратегией во многих ситуациях, его следует использовать с большой осторожностью. Всегда существует угроза того, что IRS может рассматривать сделку с опционом на аренду как продажу, а аренду как просто средство финансирования. Арендная плата, которая значительно превышает справедливую рыночную арендную плату, в сочетании с опционной ценой «сделки» указывает на то, что сделка, вероятно, будет характеризоваться как продажа и что арендные платежи фактически являются платежами в рассрочку по покупной цене. Таким образом, как арендные платежи, так и цена опциона должны устанавливаться сторонами с учетом текущей рыночной стоимости и арендной платы за аналогичные объекты. И стороны должны быть готовы обосновать свои оценки арендной платы и покупной цены, если сделка позже будет оспорена IRS. Арендную стоимость и стоимость имущества лучше всего установить с помощью независимой оценки экспертов.

Дональд Дж.

Валачи, CCIM

Дональд Дж. Валачи, CCIM, CPA, адъюнкт-профессор клинической недвижимости в Университете Южной Калифорнии. Он был квартирным инвестором и брокером в течение последних 15 лет. Пример 1: Предоставление опции. Сьюзен покупает двухлетний опцион на покупку небольшого многоквартирного дома у Джона за 500 000 долларов. Сьюзен платит Джону 15 000 долларов за опцион. Получение платежа по опциону в размере 15 000 долларов не имеет немедленных налоговых последствий ни для Сьюзен (покупатель опциона), ни для Джона (покупатель опциона). Получение вознаграждения за опцион рассматривается как необлагаемая налогом открытая сделка. Транзакция будет оставаться открытой до тех пор, пока Сьюзен либо не воспользуется опционом, либо не допустит истечения срока его действия. Пример 2: Исполнение опциона. Шесть месяцев спустя Сьюзен реализует опцион и покупает многоквартирный дом за 500 000 долларов. Налоговая база Сьюзан для собственности составляет 515 000 долларов (500 000 долларов + 15 000 долларов). Сумма Джона, полученная от продажи, также составляет 515 000 долларов. Пример 3: Продажа опциона с прибылью. Вместо покупки здания через год Сьюзан решает продать опцион за 20 000 долларов. Поскольку квартира была бы собственностью §1231, если бы Сьюзен приобрела ее, она сообщает о прибыли §1231 в размере 5000 долларов (20 000–15 000 долларов). Продажа опциона Сьюзен не имеет налоговых последствий для Джона. Пример 4: Продажа опциона с убытком. Предположим в примере 3, что Сьюзен продала опцион за 10 000 долларов вместо 20 000 долларов. Сьюзен сообщает об убытке в размере 1231 § в размере 5000 долларов (10 000–15 000 долларов). Опять же, продажа не имеет налоговых последствий для Джона. Пример 5: Опцион с истекшим сроком действия. Вместо того, чтобы продать опцион, через два года Сьюзен не может воспользоваться опционом, и срок его действия истекает. Поскольку квартира была бы собственностью в размере 1231 §, если бы Сьюзен приобрела ее, утерянный опционный платеж в размере 15 000 долларов США рассматривается как убыток в размере 1231 §.