Вопрос недели: смена собственника арендуемого помещения
Вопрос: Мы являемся арендаторами нежилого помещения, с нами был заключен договор аренды, но с 03 апреля 2019 г произошел переход права собственности помещения к новому собственнику.
Нам как арендаторам необходимо перезаключение договора с новым собственником, или заключение какого либо доп.соглашения к действующему договору аренды???
И каким образом нас должны были уведомить о смене собственника???
Сообщаю Вам следующее:
К новому собственнику переходят все предусмотренные действующим договором аренды права и обязанности прежнего собственника. Но нужно зафиксировать перемену стороны договора. Для этого:
(или) письменно извещают арендатора о смене собственника имущества и необходимости вносить арендную плату новому арендодателю. То есть прежний арендодатель передает арендатору уведомление, в котором указаны дата и основание перехода права собственности со ссылкой на реквизиты договора, по которому передано имущество.
Новый собственник передает арендатору уведомление о реквизитах, по которым нужно вносить арендную плату;
(или) составляют трехстороннее допсоглашение к договору аренды об изменении сведений об арендодателе, его реквизитов и реквизитов, по которым следует перечислять арендную плату.
Подборка документов из Систем КонсультантПлюс:
Документ 1.
Смена собственника сданного в аренду имущества не основание расторгать или изменять договор аренды <5>. Он продолжает действовать до истечения указанного в нем срока, только автоматически меняется одна из его сторон — арендодатель <6>.
Рассказываем руководителю
Если фирма безвозмездно получила недвижимость, уже сданную в аренду, то перезаключать договоры с арендаторами из-за смены собственника не обязательно <7>.
К новому собственнику переходят все предусмотренные действующим договором аренды права и обязанности прежнего собственника.
Но нужно зафиксировать перемену стороны договора. Для этого:
(или) письменно извещают арендатора о смене собственника имущества и необходимости вносить арендную плату новому арендодателю. То есть прежний арендодатель передает арендатору уведомление, в котором указаны дата и основание перехода права собственности со ссылкой на реквизиты договора, по которому передано имущество. Новый собственник передает арендатору уведомление о реквизитах, по которым нужно вносить арендную плату;
(или) составляют трехстороннее допсоглашение к договору аренды об изменении сведений об арендодателе, его реквизитов и реквизитов, по которым следует перечислять арендную плату.
Новый акт приема-передачи имущества от имени нового арендодателя оформлять не нужно. Достаточно получить от прежнего собственника тот акт, который был подписан им и арендатором еще при передаче имущества в аренду. Себе он оставит копию (она может понадобиться ему для подтверждения налоговых расходов по аренде).
При таком оформлении получится, что передачи имущества от нового собственника к арендатору не происходит. На момент получения имущества организацией право пользования им уже находится у арендатора и у него и останется, пока не кончится срок аренды. А раз нет передачи имущества арендатору, то в налоговых доходах показывать рыночную стоимость имущества не нужно. Есть давнее Письмо московских налоговиков, в котором они приходят к такому же выводу: при безвозмездном получении имущества с обременением, в том числе и ранее арендованного третьими лицами, налоговый доход не возникает <8>.
Однако у специалиста Минфина другое мнение.
Из авторитетных источников
Бахвалова Александра Сергеевна, консультант Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
«В рассматриваемой ситуации условие освобождения дохода от налогообложения не выполняется, так как полученное имущество находится в пользовании у третьего лица. Даже несмотря на то, что новый договор аренды не заключается, имущество тем не менее передано в пользование.
Поэтому его стоимость необходимо учесть в доходах».
Официальных писем Минфина и ФНС по данному вопросу нет. Поэтому сложно предсказать, как его будут решать в вашей налоговой инспекции.
———————————
<5> Часть 1 ст. 617 ГК РФ.
<6> Статья 608 ГК РФ.
<7> Пункт 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.
<8> Письмо УМНС России по г. Москве от 17.03.2003 N 26-12/14732.
Статья: Безвозмездно получили сданное в аренду имущество: есть ли налоговый доход? (Мартынюк Н.А.) («Главная книга», 2014, N 10) {КонсультантПлюс}
Документ 2.
Вопрос: ООО «А» арендует помещение у ООО «Б». ООО «Б» продало в собственность арендуемое помещение ООО «С». Какие действия необходимы при смене собственника арендуемого помещения при условии, что арендатор остается прежним и обе стороны желают продлить аренду?
Ответ: По желанию сторон ООО «А» и ООО «С» могут заключить дополнительное соглашение к действующему договору аренды.
В любом случае в интересах ООО «С» уведомить как можно раньше ООО «А» об изменении собственника арендуемого помещения, вне зависимости от намерения заключить дополнительное соглашение.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Если ООО «А» и новый собственник — ООО «С» желают продлить арендные правоотношения, им достаточно создать фактические условия для возможности исполнения договора обеими сторонами.
Для этого, во-первых, новый собственник недвижимости ООО «С» должен иметь договор аренды, который был заключен между ООО «Б» и ООО «А» для соблюдения со своей стороны условий аренды.
Во-вторых, ООО «А» должно иметь реквизиты ООО «С» для надлежащего исполнения своих обязанностей по уплате арендной платы и др.
Следовательно, лучшим вариантом действий ООО «А» и ООО «С» будет являться заключение дополнительного соглашения к действующему договору аренды с внесением изменений в договор в части субъекта на стороне арендодателя, его реквизитов.
При этом стороны вольны договориться об иных изменениях действующего договора аренды — например, о продлении его срока.
Также необходимо отметить, что возможным вариантом может быть просто уведомление ООО «С» ООО «А» о смене собственника арендуемого имущества с указанием наименования и банковских реквизитов ООО «С».
В любом случае в интересах ООО «С» уведомить как можно раньше ООО «А» об изменении собственника арендуемого помещения, вне зависимости от намерения заключить дополнительное соглашение, так как если ООО «А» не было уведомлено об изменении лица на стороне арендодателя, оно может правомерно уплачивать арендную плату ООО «Б». В этом случае ООО «С» придется требовать от ООО «Б» возврата неосновательного обогащения (п. 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
А.В.Коваленко
Группа компаний
«Аналитический Центр»
29.03.2015
{Вопрос: ООО «А» арендует помещение у ООО «Б».
ООО «Б» продало в собственность арендуемое помещение ООО «С». Какие действия необходимы при смене собственника арендуемого помещения при условии, что арендатор остается прежним и обе стороны желают продлить аренду? (Консультация эксперта, 2015) {КонсультантПлюс}}
Ответ подготовил эксперт Систем КонсультантПлюс Якушева Татьяна Валерьевна
Ответ актуален на 05.06.2019 г.
Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения
Форма Дополнительного соглашения на английском языке
ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ
К ДОГОВОРУ АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ
ПОМЕЩЕНИЙ № ______ ГОДА
«__» __________ г. Москва
Настоящее дополнительное соглашение (далее – «Соглашение») подписано «__» __________ две ______ года в г. Москве, Российская Федерация,
МЕЖДУ
Обществом с ограниченной ответственностью «______», юридическим лицом, учрежденным по законодательству Российской Федерации, имеющим следующее место нахождения: ______ , в дальнейшем именуемым «Арендодатель», в лице генерального директора [______], действующего на основании устава,
______, юридическим лицом, учрежденным по законодательству ______, в дальнейшем именуемым «Текущий арендатор», в лице ___________________________,
и
[●], юридическим лицом, учрежденным по законодательству [●], имеющим следующее место нахождения: [●], [[ОГРН [●], ИНН [●], [КПП [●] [Комментарий: Указать ОГРН, ИНН, КПП, если Новый арендатор – российское юридическое лицо, в противном случае удалить либо указать номер гос.
(Арендодатель, Текущий арендатор и Новый арендатор далее совместно именуются «Стороны», а каждый отдельно – «Сторона»).
ПРИНИМАЯ ВО ВНИМАНИЕ, что:
(A) ______ года Арендодатель заключил Договор аренды нежилого помещения № ______ – ______ (далее – «Договор аренды») с ______ ;
(B) В результате слияния Текущего арендатора и ______ в соответствии с договором о слиянии от ______ года и бухгалтерским балансом от ______ года Текущий арендатор принял на себя все активы, права и обязательства ______ (что подтверждается ______ ) и в силу этого заменил ______ в качестве Арендатора по Договору аренды;
(C) Текущий арендатор желает прекратить пользование Помещением (как таковое определено в Договоре аренды), а Новый арендатор – получить право пользования Помещением на условиях Договора аренды, и Арендодатель выразил свое согласие со сменой Арендатора по Договору аренды,
СТОРОНЫ НАСТОЯЩИМ ДОГОВОРИЛИСЬ о нижеследующем:
1.
1 Текущий арендатор передает, а Новый арендатор принимает на себя все права и обязанности Арендатора по Договору аренды, которые возникнут после заключения настоящего Соглашения и подписания акта приема-передачи Помещения.
1.2 С момента заключения настоящего Соглашения и передачи Помещения Новому арендатору действие Договора аренды в отношении Текущего арендатора прекращается, а Новый арендатор становится Арендатором по Договору аренды, и все ссылки на Арендатора в Договоре аренды считаются ссылками на Нового арендатора.
1.3 В дату подписания настоящего Соглашения Текущий арендатор передает Новому арендатору Помещение по акту приема-передачи Помещения, составленному в целом по форме, приведенной в Приложении № 1 к настоящему Соглашению, и подписанному уполномоченными представителями Текущего арендатора и Нового арендатора.
1.4 Текущий арендатор полностью уплатил Арендодателю Основную арендную плату в размере [сумма], Плату за обслуживание в размере [сумма] и Плату за парковку в размере [сумма] за период по конец текущего (на дату подписания настоящего Соглашения) календарного квартала включительно.
Новый арендатор принимает во внимание и соглашается с тем, что с момента подписания акта приема-передачи Помещения к нему переходит обязанность по уплате Арендодателю Основной арендной платы, Платы за обслуживание и Платы за парковку. Стороны договорились, что данная обязанность Нового арендатора применительно к текущему календарному кварталу считается исполненной Текущим арендатором, и Новый арендодатель не производит уплату Арендодателю каких-либо сумм в счет Основной арендной платы, Платы за обслуживание и Платы за парковку за указанный период. При этом Новый арендатор обязуется в течение 5 рабочих дней с даты подписания акта приема-передачи Помещения уплатить Текущему арендатору сумму, равную Основной арендной плате в размере [сумма], Плате за обслуживание в размере [сумма] и Плате за парковку в размере [сумма] за период с даты подписания настоящего Соглашения (включительно) по последнюю дату текущего календарного квартала (включительно).
1.5 Учитывая, что замена Арендодателя по Договору Аренды происходит по инициативе Текущего арендатора, Текущий арендатор и Арендодатель договорились, что ранее уплаченный Арендодателю Текущим арендатором по Договору аренды Обеспечительный Депозит не подлежит возврату Арендатору и остается в собственности Арендодателя в качестве компенсации уже понесенных и будущих расходов Арендодателя в связи с поиском нового Арендатора для Помещения и переоформлением на него Договора аренды, а также иных связанных с заменой Арендатора расходов.
1.6 За исключением случаев, когда иное прямо предусмотрено настоящим Соглашением, Стороны подтверждают отсутствие у них финансовых и иных претензий друг к другу в связи с Договором аренды или заменой Арендатора по нему.
1.7 [[Комментарий: Удалить данный пункт 1.7, если Новый арендатор не является плательщиком НДС в РФ] Настоящим Новый арендатор и Арендодатель пришли к соглашению об изменении пунктов ______ Договора аренда, а именно об изложении его в следующей редакции:
Пункт 2.1: Помещение предназначено исключительно для использования в качестве офиса [наименование] (далее – «Договорные условия использования». Арендатор будет использовать фирменное наименование [наименование] путем размещения на дверях Помещения соответствующей таблички (далее «Вывеска»).
пункт 4.2: Размер основной арендной платы за Помещение (далее — «Основная арендная плата») составляет: ______
пункт 7.1.: В течение 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания акта приема-передачи Помещения Арендатор должен выплатить Арендодателю сумму, эквивалентную [сумма] («Обеспечительная Сумма») в качестве обеспечения выполнения обязательств Арендатора по возмещению Арендодателю суммы любого реального ущерба, понесенного Арендодателем в результате обстоятельств, за которые Арендатор несет ответственность перед Арендодателем по на стоящему Договору Аренды («Обеспечительный Депозит»).
пункт 15.1 после слов “Арендатору”:
[адрес]
1.8 Настоящее Соглашение вступает в силу в дату его государственной регистрации в Регистрирующем Органе.
1.9 В соответствии с п. 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия настоящего Соглашения применяются к отношениям Сторон, возникшим с даты подписания настоящего Соглашения.
1.10 Все необходимые действия, связанные с государственной регистрацией настоящего Соглашения в Регистрирующем Органе, осуществляет Арендодатель. Текущий арендодатель и Новый арендодатель предоставляют Арендодателю все требующиеся от них для этих целей документы, а также выдают Арендодателю соответствующие доверенности для осуществления действий по регистрации от их имени. Расходы в связи с государственной регистрацией настоящего Соглашения Стороны несут в равных долях.
1.11 Термины, указанные, но не определенные в настоящем Соглашении имеют то же значение, что и в Договоре аренды.
1.12 Настоящее Соглашение регулируется действующим законодательством Российской Федерации.
1.13 Все споры по настоящему Соглашению, в том числе споры, связанные с его заключением, подлежат рассмотрению в Арбитражном суде г. Москвы.
1.14 Настоящее Соглашение составлено на ______ страницах (без учета приложения) и имеет Приложение 1 «Форма Акта Приема-передачи Помещения», которое является его неотъемлемой частью.
1.15 Настоящее Соглашение подписывается в 4 (четырех) экземплярах: по одному для каждой из Сторон и один экземпляр для Регистрирующего Органа. В случае каких-либо расхождений между текстами настоящего Соглашения на английском и на русском языках, текст настоящего Соглашения на русском языке имеет превалирующую силу.
ADDITIONAL AGREEMENT TO LEASE AGREEMENT ______ CLARIDEN FOR NON-RESIDENTIAL PREMISES DATED ______
_____________, Moscow
This additional agreement (the «Agreement») is made this ________ day of ____________ of the ______ in Moscow, Russian Federation,
BY AND BETWEEN
Limited Liability Company “______”, a legal entity established under the laws of the Russian Federation, located at______ (hereinafter referred to as the «Landlord»), represented by its General Director [______] acting on the basis of the charter
______, a legal entity incorporated under the laws of ______ (hereinafter referred to as the «Current Tenant») represented by _____________________________
and
[●], a legal entity established under the laws of [●], located at: [●], [OGRN [●], INN [●], KPP [●] [Comment: Fill in ORGN, INN, KPP if the New Tenant is a Russian legal entity; if not, delete these or insert the registration number (if any) in accordance with the laws of the country of the New Tenant’s incorporation]] (hereinafter referred to as the «New Tenant»), represented by [●] [acting on the basis of [●]]
(the Landlord, the Current Tenant and the New Tenant are hereinafter referred to jointly as the «Parties» and each individually as a «Party»).
WHEREAS:
(A) ______ Lease Agreement No. ______ for non-residential premises («Lease Agreement») was signed between the Landlord and ______ ;
(B) As a result of a merger of the Current Tenant and ______ in accordance with the merger agreement of ______ and the balance sheet as per ______ the Current Tenant assumed all of the assets and liabilities of ______ (as confirmed by ______ ) and thus replaced ______ as the Tenant under the Lease Agreement; and
(C) The Current Tenant wishes to terminate its use of the Premises (as defined in the Lease Agreement) and the New Tenant wishes to obtain the right to use the Premises on the terms and conditions of the Lease Agreement, and the Landlord has agreed to replacement of the Tenant under the Lease Agreement,
THE PARTIES HEREBY AGREE as follows:
1.1 The Current Tenant transfers and the New Tenant accepts all rights and obligations of the Tenant under the Lease Agreement which will ariseafter conclusion of this Agreement and signing of the the act of transfer and acceptance of the Premises .
1.2 From the date of conclusion of this Agreement and transfer of the Premises to the New Tenant the application of the Lease Agreement to the Current Tenant terminates and the New Tenant becomes the Tenant under the Lease Agreement, and all references to the Tenant in the Lease Agreement shall be deemed references to the New Tenant.
1.3 On the date of signing of this Agreement the Current Tenant shall transfer the Premises to the New Tenant under the act of transfer and acceptance of the Premises made substantially in the form attached as Schedule 1 to this Agreement and signed by authorized representatives of the Parties.
1.4 The Current Tenant has fully paid to the Landlord the Base Rent in amount of [amount], the Service Charge in amount of [amount] and the Parking Charge in amount of [amount] for the period up to and including the last date of the current (as at the date of signing hereof) calendar quarter. The New Tenant acknowledges and agrees that from the date of signing of the act of transfer and acceptance of the Premises it assumes the obligation to pay to the Landlord the Base Rent, the Service Charge and the Parking Charge.
The Parties have agreed that this obligation of the New Tenant in relation to the current calendar quarter shall be deemed discharged by the Current Tenant and the New Tenant is not obliged to pay to the Landlord any amounts on account of the Base Rent, the Service Charge and the Parking Charge for this period. At the same time the New Tenant shall, within 5 working days from the date of signing of the act of transfer and acceptance of the Premises pay to the Current Tenant the amount equal to the Base Rent in amount of [amount], the Service Charge in amount of [amount] and the Parking Charge in amount of [amount] for the period starting from and including the date of signing of this Agreement and until and including the last date of the current calendar quarter.
1.5 Given that the replacement of the Tenant under the Lease Agreement is taking place at the initiative of the Current Tenant, the Current Tenant and the Landlord have agreed that the Security Deposit that was paid by the Current Tenant to the Landlord in accordance with the Lease Agreement shall not be returned to the Current Tenant and shall remain in the Landlord’s ownership as compensation of the Landlord’s accrued and future expenses in connection with searching for a new Tenant for the Premises, execution of documents relating to replacement of the Tenant and other expenses in connection with such replacement.
1.6 Unless otherwise expressly stated in this Agreement, the Parties confirm that they have no monetary or other claims against each other in connection with the Lease Agreement or the replacement of the Tenant thereunder.
1.7 [[Comment: This clause 1.7 to be deleted if the New Tenant is not a VAT taxpayer in Russia] The New Tenant and the Landlord hereby agree to amend Articles ______ of the Lease Agreement by replacing it with the following:
Article 2.1: The Premises shall be only intended for use [name] (the “Contract Terms of Use”). The Tenant shall use the company name [name] by placing a signboard featuring it (the “Signboard”) on the door of the Premises.
Article 4.2 The base rent payable for the Premises (the «Base Rent») shall be: ______
Article 7.1: Within 5 (five) working days from the date of signing of the act of transfer and acceptance of the Premises the Tenant shall pay to the Landlord the equivalent of [amount] (the “Security amount”) as a security for performance of the Tenant’s obligations to indemnify the Landlord from and against any of its actual losses resulting from circumstances for which the Tenant is liable to the Landlord under this Lease (the “Security deposit”).
Article 15.1 after the words “If to the Tenant:
[address]
1.8 This Agreement enters into force on the date of its state registration with the Registration Authority.
1.9 As provided in section 2 of Article 425 of the Civil Code of the Russian Federation, the terms of this Agreement shall apply to the relations between the Parties arising upon signing hereof.
1.10 The Landlord shall perform all actions necessary for the state registration of this Agreement with the Registration Authority. The Current Tenant and the New Tenant shall provide the Landlord with all documents required from them for this purpose and shall issue to the Landlord relevant powers of attorney for undertaking in their name the actions aimed at the state registration of this Agreement. The Parties shall bear the costs of the state registration of this Agreement in equal portions.
1.11 Any terms found but not defined in this Agreement shall have the same meaning as in the Lease Agreement.
1.12 This Agreement shall be governed by Russian law in effect.
1.13 Any disputes arising out of this Agreement, including those relating to its execution, shall be referred for settlement to the Moscow Arbitration Court.
1.14 Done in ______ pages (exclusive of the schedule) and is complete with Schedule 1 Form of Act of Transfer and Acceptance of the Premises which constitutes an integral part of the Agreement.
1.15 This Agreement shall be signed in four (4) counterparts, one for each of the Parties and one for the Registration Authority. In the event of any discrepancies between the English and the Russian language texts of this Agreement, the Russian language text of this Agreement shall prevail.
Арендодатель теперь может повторно сдавать арендованные помещения
В контексте коммерческой аренды арендодатель в Пенсильвании не обязан искать нового арендатора, если первоначальный арендатор покидает арендованные помещения до истечения срока аренды.
В таком случае арендодатель может позволить арендованному помещению оставаться незанятым в течение срока аренды и вместо этого взимать арендную плату, причитающуюся по договору аренды, с освобождающегося арендатора.
Арендатор, покидающий арендованное помещение, обычно делает это по финансовым причинам. Таким образом, арендодатель, скорее всего, не сможет успешно взимать арендную плату с такого арендатора. Не менее важно и то, что ни один коммерческий арендодатель не хочет, чтобы какая-либо часть его собственности оставалась незанятой, потому что такая вакансия может нанести ущерб справедливой рыночной арендной стоимости имущества. Тем не менее такой арендодатель попытается найти нового арендатора.
В деле Trizechahn Gateway, LLC против Титуса Верховный суд Пенсильвании столкнулся с такой ситуацией, в которой арендодатель действительно пытался уменьшить свои убытки, найдя нового арендатора и юридические последствия для этого.
В середине 1990-х Trizechahn Gateway, владелец коммерческого офисного здания, расположенного в центре Питтсбурга, и ныне не существующая юридическая фирма Titus & McConomy LLP заключили 10-летний договор аренды на использование одного и одного -половина этажей и подвальное помещение для хранения в этом здании.
Несколько лет спустя юридическая фирма прекратила свою деятельность и предложила работу по сдаче офисных помещений в субаренду. Вскоре после этого юридическая фирма освободила офисное помещение, но оставила файлы в подвальных складских помещениях. Некоторое время после выхода из здания юридическая фирма продолжала вносить ежемесячные арендные платежи по договору аренды.
После того, как юридическая фирма прекратила арендную плату, арендодатель заявил о своем намерении вернуть часть складских помещений, необходимых для устранения нарушения строительных норм. Затем арендодатель использовал часть восстановленного складского помещения для строительства выхода из подвала офисного здания в интересах нового арендатора.
Арендодатель в конце концов передал офисное помещение другим арендаторам на срок, превышающий срок, указанный в соглашении с юридической фирмой. Из-за слабого состояния рынка коммерческой аренды арендодатель был вынужден предоставить льготы по арендной плате новым арендаторам.
Затем арендодатель возбудил иск против юридической фирмы и ее генеральных партнеров, требуя выплаты оставшихся сумм, причитающихся по договору аренды.
В ходе судебного разбирательства было установлено, что юридическая фирма нарушила договор аренды, и было вынесено решение против юридической фирмы и в пользу арендодателя в отношении ускоренной выплаты суммы, причитающейся по договору аренды, за вычетом суммы, которую арендодатель получил бы в соответствии с новым договоры аренды.
При рассмотрении апелляции юридическая фирма заявила, что арендодатель нарушил как соглашение о добросовестности и честности, так и соглашение о спокойном наслаждении, вернув арендованное складское помещение для устранения нарушения строительных норм и препятствуя повторной сдаче в аренду офиса. космос.
Верховный суд сначала рассмотрел довод юридической фирмы о том, что арендодатель нарушил свои обязанности добросовестного и честного обращения с юридической фирмой, что, в свою очередь, оправдало ее исполнение по договору аренды.
По данным юридической фирмы, арендодатель сначала уведомил юридическую фирму о том, что арендодатель должен вернуть складское помещение, чтобы исправить нарушение строительных норм. Юридическая фирма утверждала, что арендодатель до отправки этого уведомления уже решил вернуть помещение, чтобы передать его новому арендатору для строительства выхода. Это искажение, по мнению юридической фирмы, лишило юридическую фирму информации, которая могла быть использована в качестве рычага давления в переговорах о выкупе.
Хотя Верховный суд отметил, что каждый контракт налагает на стороны обязанность добросовестности и добросовестности при выполнении и обеспечении исполнения контракта, он в суммарном порядке отклонил тот факт, что арендодатель нарушил эту обязанность.
По договору аренды арендодатель имел право входить в складское помещение и вносить любые изменения в это помещение без расторжения договора аренды.
Принимая во внимание это положение об аренде, Верховный суд подчеркнул, что после того, как юридическая фирма не выполнила свои обязательства по договору аренды, арендодатель имел право войти в складское помещение и внести изменения, которые, по мнению арендодателя, были необходимы для повторной аренды этого помещения.
. Таким образом, Высший суд полагал, что первоначальное уведомление юридической фирмы об устранении нарушений в здании не имело значения, потому что, даже если бы юридическая фирма знала о готовящемся плане домовладельца использовать складское помещение для создания выхода для нового арендатора, закон фирма не имела бы большего влияния в переговорах об урегулировании, потому что арендодатель имел право изменить складское помещение по праву.
В сноске Верховный суд указал, что этот вывод был бы другим, если бы «существовало общее правило, согласно которому каждый раз, когда арендодатель изменяет или вмешивается в часть арендованного имущества, вся аренда прекращается». Верховный суд отметил, что такого общего правила в Пенсильвании не существует, и отказался его создать.
Высший суд также установил, что арендодатель не препятствовал юридической фирме в повторной сдаче в аренду арендованных помещений на основании того, что он назвал тщательным изучением приведенных ниже записей.
Высший суд заявил, что самое раннее упоминание о том, что юридическая фирма предприняла какие-либо позитивные действия по повторной сдаче в аренду арендованных помещений, произошло более чем через два года после первоначального дефолта, когда юридическая фирма начала «процесс завершения переговоров с арендодателем». Суд не нашел доказательств того, что юридическая фирма действительно представила потенциального арендатора, который был отклонен арендодателю.
Поскольку арендодатель не нарушил своих обязательств добросовестно и честно вести дела с юридической фирмой, Верховный суд постановил, что юридическая фирма не освобождена от дальнейшего исполнения договора аренды.
Затем Верховный суд рассмотрел вопрос о том, нарушило ли изменение арендодателем арендованных помещений его спокойное пользование арендованными помещениями и, таким образом, представляло ли собой выселение и расторжение всего договора аренды, что освободило юридическую фирму от дальнейшего исполнения по договору аренды.
Юридическая фирма утверждала, что, хотя арендодателю было разрешено вносить изменения, необходимые для пересдачи арендованных помещений, «это разрешалось делать только в том случае, если пересдача [делалась] таким образом, чтобы [было] не враждебно по отношению к первой аренде и создать [d] поместье, которое [было] подчинено и соответствовало поместью первоначального арендатора».
По мнению Верховного суда, после того, как юридическая фирма нарушила договор аренды и отказалась от арендованных помещений, арендодатель получил право вступить во владение арендованным помещением и внести изменения, которые арендодатель счел необходимыми для повторной сдачи арендованных помещений. Отказавшись от арендованного помещения, Верховный суд указал, что у арендатора нет права собственности, которое можно было бы нарушить.
Высший суд также не посчитал, что эти изменения представляют собой принятие арендодателем отказа юридической фирмы от арендованных помещений. При этом Верховный суд принял концепцию, провозглашенную Верховным судом Пенсильвании, между «враждебной» второй арендой и «выгодной» второй арендой».
В Пенсильвании арендодатель может арендовать имущество, которое было заброшено, в пользу первоначального арендатора, и этот арендатор несет ответственность за любую недостачу арендной платы. Обязанность первоначального арендатора по уплате арендной платы освобождается только тогда, когда арендная плата в равной сумме выплачивается по замещающей аренде. Таким образом, любой дефицит арендной платы между этими договорами аренды будет возмещаться первоначальным арендатором.
Высший суд предупредил, что новая аренда становится «враждебной» по отношению к первоначальной аренде только тогда, когда арендодатель соглашается с отказом первоначального арендатора от собственности. При этом суд пояснил, что бремя доказывания согласия арендодателя на передачу арендатором арендованных помещений лежит на арендаторе, который должен убедительно доказать, что арендодатель совершил «недвусмысленное действие», представляющее собой принятие передачи.
Юридическая фирма утверждала, что, предоставив скидку на арендную плату новому арендатору и продлив срок действия новых договоров аренды сверх срока, установленного в первоначальном договоре аренды, арендодатель безоговорочно принял передачу юридической фирмой арендованных помещений.
Высший суд постановил, что снижение арендной платы новому арендатору было «коммерчески обоснованным стимулом», учитывая, что местный рынок коммерческой недвижимости находился в состоянии упадка. В результате юридическая фирма будет обязана возместить арендодателю сумму снижения арендной платы.
Высший суд не посчитал, что арендодатель принял передачу юридической фирмой арендованных помещений, заключив договор аренды с новыми арендаторами на срок, превышающий первоначальный срок. Суд указал, что «Верховный суд убедительно указал на то, что, когда арендодатель заключает второй договор аренды, который содержит более длительный срок, чем первый неисполненный договор аренды, этого факта недостаточно для подтверждения принятия передачи».
Кроме того, Верховный суд подчеркнул, что, «хотя коммерческие арендодатели не обязаны уменьшать свой ущерб[] [я] было бы логически непоследовательным наказывать арендодателя, лишая его или ее выгоды от сделки о повторном возмещении ущерба.
сдача в аренду помещения в пользу нарушившего арендатора путем заключения акта приема-передачи произошла просто потому, что арендодатель заключил последующий договор аренды на более длительный срок — сделка, которая является экономически эффективной в целом и выгодной для арендодателя. как особое дело».
ИЗВЛЕЧЕННЫЕ УРОКИ
Высший суд в деле Trizechahn Gateway просто подтвердил, что, хотя коммерческий арендодатель может уменьшить ущерб, его арендатор не освобождается от освобождения арендодателя от ответственности. Если бы суд постановил иначе, домовладельцы в Пенсильвании были бы менее вовлечены в процесс уменьшения ущерба.
Перепечатано с разрешения издания The Legal Intelligencer от 15 октября 2007 г. © 2007 ALM Media Properties, LLC. Все права защищены. Дальнейшее копирование без разрешения запрещено. Для получения информации свяжитесь с 877-257-3382, [email protected] или посетите www.almreprints.com.
Алан Ночумсон
552-3.
vp%PDF-1.6 % 225 0 объект /M(D:20130802091407-07’00’)/Name(ARE Acrobat Product v8.0 P23 0002337)/ByteRange[0 116 9650 274043 ] /Reference[>/Data 225 0 R/TransformMethod/UR3/Type/SigRef> >]/Prop_Build>/App>/PubSec>>>/Type/Sig>>>>/Metadata 407 0 R/AcroForm 226 0 R/Pages 221 0 R/Type/Catalog>> эндообъект 227 0 объект > эндообъект 407 0 объект >поток 2013-06-28T10:46:58ZКорел Вентура 10.02013-08-02T09:14:07-07:002013-08-02T09:14:07-07:00application/pdf
