Лизинг налог на прибыль: Учет налога на прибыль при лизинге

404 Not Found

Обработка персональных данных

В соответствии с требованиями Федерального закона от 27.07.2006 г. № 152-ФЗ «О персональных данных» я свободно, своей волей и в своем интересе выражаю ООО «УКА» (адрес: 115088, г. Москва, проезд 2-й Южнопортовый, д.16, стр.1) согласие на обработку, предполагающую сбор (непосредственно от заявителя, от третьих лиц, путем направления запросов в Банк ВТБ (ПАО) (191144, г. Санкт-Петербург, Дегтярный переулок, д. 11, лит. А), в органы государственной власти, органы местного самоуправления, юридическим и физическим лицам, из иных общедоступных информационных ресурсов, из архивов), запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), проверку, извлечение, использование, передачу полностью или частично третьим лицам, в том числе через АО ВТБ Лизинг (обслуживает сайт http://vtb-leasing.

ru, адрес: 109147, Москва ул. Воронцовская д. 43, стр. 1) следующим операторам связи и поставщикам информации: ПАО «ВЫМПЕЛКОМ» (ул. Восьмого марта, дом 10, строение 14, г. Москва), ПАО «МТС» (ул. Марксистская, дом 4, г. Москва), ПАО «Мегафон» (Оружейный переулок, дом 41, г. Москва), ООО «Т2 Мобайл» (Киевское шоссе 22-й км, п. Московский, д. 6, стр.1, г. Москва) (далее — Операторы связи), ООО «Авторапорт» (ул. Бауманская, дом 7, строение 1, этаж 1, помещение XIV, комната 1, офис 104, г. Москва), ООО «Мэйл.Ру Цифровые технологии» (Ленинградский проспект, д. 39, стр. 79, этаж 17, г. Москва), АО «МБКИ» (ул. Садовая-Триумфальная, д. 4-10, г. Москва), ООО «СУИ» (ул. Мясницкая, д.22, стр.1, комн. 6, г. Москва), ООО «М Дата» (ул. Ленинская слобода, д.19, ком 21Б1, г. Москва), АО «АЭИ «ПРАЙМ» (Зубовский б-р, д. 4, стр.1, г. Москва) (далее — Поставщики информации), действующим на основании договоров, заключенных ими с АО ВТБ Лизинг, обезличивание, блокирование, удаление и уничтожение, следующих моих персональных данных:

• фамилия, имя, отчество, серия и номер основного документа (включая его копию), удостоверяющего личность, контактная информация (мобильный телефоны, электронные адреса).

Настоящее согласие дано для следующей цели обработки:

• определения возможности заключения договора аренды транспортного средства ООО «УКА» со мной, заключения, изменения и исполнения такого договора, в том числе в случае неисполнения и/или ненадлежащего его исполнения, подписания актов приема-передачи имущества по указанному договору и иных, связанных с передачей данного имущества, документов, осуществления информационных рассылок и осуществления прямых контактов с помощью любых средств связи (телефонной и подвижной связи, смс-оповещения, почтового письма, телеграммы, голосового сообщения, сообщения по электронной почте и др. ), при этом право выбора организаций для данных действий предоставляю ООО «УКА» без дополнительного согласования со мной, по вопросам исполнения договоров, а также для обеспечения соблюдения законов и иных нормативно-правовых актов.

Обработка персональных данных осуществляется как с использованием средств автоматизации, в том числе в информационно-телекоммуникационных сетях, так и без использования таких средств. ООО «УКА», в соответствии с настоящим согласием и для достижения указанных выше целей, вправе поручить обработку персональных данных третьим лицам, а также, в случае привлечения третьих лиц к оказанию услуг и/или в случае передачи ООО «УКА» принадлежащих ему прав требования третьему лицу, вправе, в необходимом объеме, передавать информацию таким третьим лицам, их агентам и иным уполномоченным им лицам, а также предоставлять таким лицам соответствующие документы, содержащие такую информацию. Для достижения указанных выше целей выражаю согласие Операторам связи и Поставщикам информации на обработку и передачу ООО «УКА» через АО ВТБ Лизинг данных и сведений, ставших известными Операторам связи и Поставщикам информации в силу исполнения ими договоров, заключенных со мной (в отношении Операторов связи — исключительно сведений об оказанных услугах связи, о местонахождении абонентского оборудования при получении услуг связи, оплате оказанных услуг связи, сведений об идентификаторах абонентского оборудования), а также иной информации обо мне из открытых источников в сети Интернет, доступ к которой мною не ограничен.

Предоставляю ООО «УКА» через АО ВТБ Лизинг право получать от Операторов связи и Поставщиков информации и обрабатывать информацию обо мне, как об абоненте из открытых источников в сети Интернет, доступ к которой мною не ограничен, а также информацию обо мне согласно договорам, заключенным между Операторами связи и АО ВТБ Лизинг или между Поставщиками информации и АО ВТБ Лизинг.

ООО «УКА» в соответствии с настоящим согласием может передавать персональные данные в АО ВТБ Лизинг и Банк ВТБ (ПАО) для целей заключения договора аренды транспортного средства. Согласие на обработку персональных данных вступает в силу со дня его подписания, действует в течение 15 (пятнадцати) лет или до момента надлежащего отзыва согласия. Согласие может быть отозвано в любое время посредством направления соответствующего письменного заявления в адрес ООО «УКА». В случае отзыва настоящего согласия ООО «УКА» вправе продолжить обработку персональных данных в случаях и в порядке, предусмотренных законодательством Российской Федерации. В случае любых изменений, предоставленных мной персональных данных, обязуюсь сообщить о таких изменениях ООО «УКА» в течение 7 (семи) дней. Я осознаю, что проставление отметки в поле слева от фразы «Согласен на обработку персональных данных» на сайте http://vtb-leasing.

ru ниже текста настоящего Соглашения, означает мое письменное согласие с условиями, описанными в нём.

Лизинг: как придется платить налоги с 1 января 2022 года :: РБК Pro

С 1 января 2022 года в силу вступают новые правила налогообложения лизинга в части налогов на прибыль и на имущество организаций. Что должны знать участники процесса, разъясняют Светлана Зотова и Елена Ситникова (АКГ «Юникон»)

Фото: Marcin Jozwiak / Pexels

Налог на прибыль

Что поменяется для лизингодателя

Лизингодатель теперь для целей налогообложения налогом на прибыль учитывает у себя предмет лизинга вплоть до его выкупа (Федеральный закон от 29. 11.2021 № 382-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации», далее Закон №382-ФЗ). Ранее предмет лизинга учитывался в зависимости от условий договора (лизингодателем или лизингополучателем). Лизингодатель, как и раньше, имеет право амортизировать предмет лизинга, в том числе применять повышенный коэффициент «3» к норме амортизации.

Что же касается лизинговых платежей, лизингодатели продолжат включать их в состав доходов, учитываемых для целей налогообложения налогом на прибыль. Если же в состав лизингового платежа включена выкупная стоимость предмета лизинга, в этой части платежи будут признаваться авансовыми платежами. Такие суммы до даты реализации предмета лизинга не подлежат учету в составе доходов лизингодателя. Подобные выводы можно сделать из ранее выпущенных разъяснений Минфина России, а также из арбитражной практики, которые, по нашему мнению, будут актуальны и после вступления в силу Закона № 382-ФЗ.

Что поменяется для лизингополучателя

Как и сейчас, лизингополучатель сможет учитывать для целей налогообложения налогом на прибыль расходы в виде лизинговых платежей. Однако если в состав лизингового платежа включена выкупная стоимость имущества, ее нужно будет вычесть из платежа.

Правила учета расходов на лизинг изменены

С 2022 году изменятся правила учета в базе налога на прибыль расходов на лизинговые платежи. Соответствующие поправки в статью 264 НК РФ содержит официально опубликованный Федеральный закон от 29.11.2021 № 382-ФЗ.

Напомним, по действующим нормам статьи 264 НК РФ арендные (лизинговые) платежи за имущество (в том числе участки), а также расходы на приобретение имущества, переданного в лизинг, учитываются в базе налога на прибыль в составе прочих расходов. В случае, если имущество, полученное по договору лизинга, учитывается у лизингополучателя, расходами, учитываемыми в соответствии с настоящим подпунктом, признаются:

• у лизингополучателя — арендные (лизинговые) платежи за вычетом суммы амортизации по этому имуществу;

• у лизингодателя — расходы на приобретение имущества, переданного в лизинг.

Теперь данная норма будет изменена. По новым правилам в прочие расходы разрешено включать арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество (в том числе участки). В случае, если в состав лизинговых платежей включена выкупная стоимость предмета лизинга, подлежащего по окончании срока действия договора лизинга передаче лизингополучателю в собственность на основании договора купли-продажи, лизинговые платежи учитываются в составе расходов за минусом этой выкупной стоимости.

Также поправки в статью 258 НК РФ упраздняют норму, согласно которой имущество, полученное (переданное) в финансовую аренду по договору финансовой аренды (договору лизинга), включается в соответствующую амортизационную группу (подгруппу) той стороной, у которой данное имущество должно учитываться в соответствии с условиями договора финансовой аренды (договора лизинга).

Новые нормы вступят в силу с 1 января 2022 года. Одновременно устанавливается, что лизинговое имущество по уже заключенным договорам в целях налогообложения учитывается по прежним правилам (действовавшим до вступления данного закона) до окончания срока договора лизинга.

В программах системы «1С:Предприятие 8» учет лизинговых платежей в составе расходов по новым правилам по договорам лизинга, действующим с 2022 года, будет поддержан к 01.01.2022 с выходом очередных версий. О сроках см. в «Мониторинге законодательства».

Об учете лизинговых платежей при исчислении налога на прибыль

Вопрос: В соответствии с договором лизинга в общую сумму договора включена выкупная цена предмета лизинга, подлежащая уплате в составе лизинговых платежей в соответствии с графиком платежей. В каком порядке учитываются у лизингополучателя лизинговые платежи при исчислении налога на прибыль? Правомерно ли утверждение (на основании нижеизложенных норм) о том, что лизинговый платеж может быть отнесен к прочим расходам только в той части, в которой он уплачивается за получение предмета лизинга во временное владение и пользование, а выкупная цена предмета лизинга в составе лизинговых платежей, включаемых в прочие расходы в соответствии с пп. 10 п.1 ст. 264 НК РФ, для целей налогообложения прибыли не учитывается?Ответ: Согласно ст. 2 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее — Закон N 164-ФЗ) под договором лизинга понимается договор, в соответствии с которым арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование.
   При этом ст. 11 Закона N 164-ФЗ установлено, что предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя.
   На основании п. 5 ст. 15 Закона N 164-ФЗ по договору лизинга за пользование предметом лизинга лизингополучатель выплачивает лизингодателю лизинговые платежи в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором лизинга.
   В соответствии с п. 1 ст. 28 Закона N 164-ФЗ под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которые входит:
— возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю;
— возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг;
— доход лизингодателя.
   В случае если договором предусмотрено предоставление имущества за плату в лизинг (аренду) на определенный срок, а также по его истечении переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, в договоре лизинга должны быть оговорены как собственно лизинговые платежи, так и отдельно выкупная цена предмета лизинга, а также порядок их уплаты.
   Статьей 624 ГК РФ определено, что в договоре аренды (лизинга) может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
   Таким образом, выкупная цена не учитывается в составе лизингового платежа и возникает только при расчетах лизингополучателя с лизингодателем за предмет лизинга в связи с переходом права собственности на него.
   Договор аренды, которым предусмотрен выкуп арендованного имущества, следует рассматривать как смешанный договор, содержащий элементы договора аренды и договора купли-продажи. Указанное применимо и к договорам финансовой аренды (лизинга).
   Выкупная цена, предусмотренная договором лизинга, учитывается для целей налогообложения прибыли в общеустановленном порядке по операциям, связанным с куплей-продажей имущества.
   До перехода права собственности на предмет лизинга сумма выкупной стоимости, уплачиваемая лизингополучателем в виде авансовых платежей, при фактическом перечислении учитывается у лизингополучателя в составе авансов выданных, участвующих в формировании первоначальной стоимости приобретаемого предмета лизинга.
   Следовательно, на основании ст. 264 НК РФ лизинговый платеж может быть отнесен к прочим расходам только в той части, в которой он уплачивается за получение предмета лизинга во временное владение и пользование. При этом выкупная цена предмета лизинга в составе лизинговых платежей, включаемых в прочие расходы согласно пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ, для целей налогообложения прибыли не учитывается.

Филатова Н. Н.,
старший государственный налоговый инспектор
отдела налогообложения прибыли (дохода)
УФНС России  по Омской области

Включается ли выкупная стоимость предмета лизинга в расходы, уменьшающие налоговую базу по налогу на прибыль?

Вопрос: Включается ли выкупная стоимость предмета лизинга в расходы, уменьшающие налоговую базу по налогу на прибыль?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел ваше письмо по вопросу о порядке ведения налогового учета при получении имущества в лизинг и сообщает следующее.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее — Федеральный закон) договор лизинга представляет собой договор, в соответствии с которым арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Пунктом 5 статьи 15 Федерального закона установлено, что по окончании срока действия договора лизинга лизингодатель обязуется возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи.

При этом согласно пункту 1 статьи 27 Федерального закона, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, в общую сумму платежей по договору лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга.

Выкупная цена лизинга определяется соглашением лизингодателя и лизингополучателя в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации и не является предметом ведения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах.

Для целей налогообложения прибыли расходы лизингополучателя в виде выкупной цены предмета лизинга при переходе права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю являются расходами на приобретение амортизируемого имущества и на основании пункта 5 статьи 270 Кодекса не учитываются при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль. Отнесение стоимости амортизируемого имущества к расходам организации для целей налогообложения осуществляется посредством механизма амортизации в соответствии со статьями 256-259 Кодекса.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 Кодекса в состав прочих расходов, связанных с производством и(или) реализацией, включаются лизинговые платежи за принятое в лизинг имущество. При этом, по нашему мнению, расходы лизингополучателя на приобретение в собственность предмета лизинга (выкупная цена предмета лизинга), являющегося амортизируемым имуществом, не могут быть учтены в составе прочих расходов.

 

П И С Ь М О 8 ноября 2005 г. N 03-03-04/1/343

Заместитель директора Департамента
таможенно-тарифной политики
Министерства финансов РФ
А.И. Иванеев

О налогообложении прибыли по договорам финансовой аренды (лизинга) в 2021 году | Разъяснения

Министерство по налогам и сборам в связи с возникающими на практике вопросами, связанными с исчислением в 2021 году налога на прибыль по договорам аренды (лизинга), разъяснило.

Доходы от операций по передаче в финансовую аренду (лизинг) имущества при исчислении налога на прибыль включаются в состав внереализационных доходов на основании подпункта 3.18 пункта 3 статьи 174 Налогового кодекса Республики Беларусь.

Законом Республики Беларусь от 29.12.2020 № 72-З «Об изменении Налогового кодекса Республики Беларусь» с 2021 года из указанного подпункта исключена часть, которая устанавливала период признания доходов от операций по передаче в финансовую аренду (лизинг) имущества для целей исчислении налога на прибыль.

Справочно. В 2019-2020 годах доходы от операций по передаче в финансовую аренду (лизинг) имущества включались в состав внереализационных доходов на соответствующий день передачи в финансовую аренду (лизинг) имущества, определенный в соответствии с пунктом 9 статьи 121 Налогового кодекса Республики Беларусь, которым было предусмотрено, что в части лизинговых платежей днем передачи предмета лизинга в финансовую аренду (лизинг) признается последний день каждого месяца, к которому относится лизинговый платеж по такой передаче, но не ранее даты фактической передачи предмета лизинга лизингополучателю.

В соответствии с пунктом 2 статьи 174 Налогового кодекса Республики Беларусь дата отражения внереализационных доходов в отношении доходов, по которым в пункте 3 указанной статьи не указана дата их отражения, определяется плательщиком на дату признания доходов в бухгалтерском учете.

Соответственно, с 2021 года доходы от операций по передаче в финансовую аренду (лизинг) имущества отражаются в составе внереализационных доходов при исчислении налога на прибыль на дату признания таких доходов в бухгалтерском учете.

Порядок формирования в бухгалтерском учете информации об активах, обязательствах, доходах, расходах, возникающих при совершении хозяйственных операций по договорам финансовой аренды (лизинга), в организациях (за исключением Национального банка Республики Беларусь, банков, открытого акционерного общества «Банк развития Республики Беларусь», небанковских кредитно-финансовых организаций, банковских групп, банковских холдингов, бюджетных организаций) установлен Национальным стандартом бухгалтерского учета «Финансовая аренда (лизинг)», утвержденным постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30. 11.2018 № 73 (далее – НСБУ 73).

В соответствии с пунктом 6 НСБУ 73 первоначальная стоимость передаваемого лизингополучателю предмета лизинга отражается  по дебету счета 91 «Прочие доходы и расходы» (субсчет 91-4 «Прочие расходы») и кредиту счета 03 «Доходные вложения в материальные активы» (субсчет 03-2 «Предметы финансовой аренды (лизинга)»). Стоимость передаваемого лизингополучателю предмета лизинга (без суммы налога на добавленную стоимость) отражается по дебету счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» и кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы» (субсчет 91-1 «Прочие доходы»).

На основании пункта 7 статьи 3 Налогового кодекса Республики Беларусь акты налогового законодательства, в том числе изменяющие порядок исчисления и уплаты налогов, применяются с момента (даты) вступления их в силу и распространяют свое действие на налоговые или отчетные периоды, на которые приходятся соответственно дата фактической реализации, дата фактического получения дохода, иная аналогичная дата, если иное не предусмотрено законами или актами Президента Республики Беларусь.

Учитывая изложенное, образовавшиеся в бухгалтерском учете до 2021 года доходы в виде превышения контрактной стоимости предмета лизинга над его первоначальной стоимостью, не учтенные в составе внереализационных доходов до 2021 года, подлежат включению в состав внереализационных доходов на основании подпункта 3.18 статьи 174 Налогового кодекса Республики Беларусь в первом квартале 2021 г.  

Налог на прибыль у лизингополучателя. Аренда

Налог на прибыль у лизингополучателя

Налогоплательщики, которые в соответствии с договором лизинга принимают предмет лизинга во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга (лизингополучатели) признаются плательщиками налога на прибыль организаций.

В статье мы поговорим об особенностях определения лизингополучателями первоначальной стоимости предметов лизинга, о порядке начисления амортизации, применении амортизационной премии и специальных коэффициентов, а также рассмотрим вопросы учета лизинговых платежей.

Гражданско-правовые основы лизинга.

Правовые и организационно-экономические особенности лизинга определены в Федеральном законе от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее Закона о лизинге). Как указано в статье 2 названного Закона, лизинг – вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга лизингополучателю на определенных условиях, обусловленных этим договором.

Статьей 3 Закона о лизинге определено, что предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество.

Субъектами лизинга являются лизингодатель, лизингополучатель и продавец (статья 4 Закона о лизинге). Лизингополучатель – это физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга.

Для выполнения своих обязательств по договору лизинга субъекты лизинга заключают обязательные и сопутствующие договоры (пункт 2 статьи 15 Закона о лизинге). К обязательным договорам относится договор купли-продажи. К сопутствующим договорам относятся договор о привлечении средств, договор залога, договор гарантии, договор поручительства и другие.

Продавец по договору купли-продажи обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю. В пределах одного лизингового правоотношения поставщик и лизингополучатель могут выступать в одном лице (так называемый возвратный лизинг).

Как определить стоимость лизингового имущества?

Первоначально стоимостью имущества, являющегося предметом лизинга, согласно статье 257 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), признается сумма расходов лизингодателя на его приобретение, сооружение, доставку, изготовление и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования. В первоначальную стоимость предметов лизинга не включаются суммы налогов, подлежащих вычету или учитываемых в составе расходов в соответствии с нормами НК РФ.

Если предмет лизинга учитывается на балансе лизингополучателя, то ему следует получить от лизингодателя данные о сумме фактических затрат на приобретение этого основного средства.

При этом расходы, произведенные лизингополучателем по доставке, доведению предмета лизинга до состояния, в котором он пригоден к эксплуатации, не включаются в первоначальную стоимость предмета лизинга.

Как сказано в Письмах Минфина Российской Федерации от 20 января 2011 года № 03-03-06/1/19, от 21 ноября 2008 года № 03-03-06/1/645, указанные расходы могут быть учтены при налогообложении в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, при условии их соответствия критериям, указанным в статье 252 НК РФ. То есть, расходы могут быть учтены при условии того, что они будут документально подтверждены, экономически обоснованы и направлены на осуществление деятельности, связанной с получением дохода. При этом необходимо учитывать, что расходы, которые в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации или условиями договора лизинга должны быть осуществлены лизингодателем, не могут быть учтены лизингополучателем при определении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль организаций.

По мнению Минфина Российской Федерации, при применении метода начисления расходы лизингополучателя по доставке и доведению предмета лизинга до состояния, пригодного к эксплуатации, следует учитывать с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов. Если договор лизинга приходится более чем на один отчетный (налоговый) период, данные расходы учитываются в целях налогообложения равными частями в течение срока договора лизинга.

Арбитры также делают выводы, что рассматриваемые расходы не включаются в первоначальную стоимость основного средства. Такие выводы сделаны, в частности, в Постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 2 октября 2009 года по делу №А56-41978/2008, ФАС Уральского округа от 16 октября 2008 года по делу №Ф09-7442/08-С3.

Отметим, что, по мнению финансового ведомства, изложенному в Письме от 1 февраля 2011 года № 03-03-06/1/49, в случае досрочного выкупа предмета лизинга лизингополучатель вправе единовременно списать часть неучтенных расходов по доставке объекта и доведению его до состояния, пригодного к эксплуатации.

Амортизация предметов лизинга.

Напомним, что стоимость амортизируемого имущества погашается путем начисления амортизации. Пунктом 10 статьи 258 НК РФ определено, что имущество, полученное (переданное) в финансовую аренду по договору финансовой аренды (договору лизинга), включается в соответствующую амортизационную группу (подгруппу) той стороной, у которой данное имущество должно учитываться в соответствии с условиями договора лизинга.

Согласно пункту 4 статьи 259 НК РФ, начисление амортизации у лизингополучателя начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию (Письмо УФНС по городу Москве от 13 сентября 2007 года № 20–12/087480).

Если на момент передачи предмет лизинга уже эксплуатировался, то амортизация исчисляется лизингополучателем исходя из остаточной стоимости и срока полезного использования, установленных лизингодателем. Начисленную амортизацию лизингополучатель относит на расходы, учитываемые в целях налогообложения прибыли. При этом лизинговые платежи признаются расходами лизингополучателя за вычетом суммы амортизации по этому имуществу (Письмо Минфина Российской Федерации от 19 февраля 2008 года № 03-03-06/1/116).

Применение повышающих (понижающих) коэффициентов к норме амортизации.

Пунктом 2 статьи 259.3 НК РФ установлено право налогоплательщика применять к основной норме амортизации специальный коэффициент, но не выше 3, в отношении амортизируемых основных средств, являющихся предметом договора лизинга, если данные основные средства в соответствии с условиями договора лизинга должны учитываться у такого налогоплательщика. При этом специальный коэффициент не применяется к основным средствам, относящимся к первой – третьей амортизационным группам.

Отметим, что до 1 января 2009 года данное ограничение действовало лишь в отношении основных средств, отнесенных к указанным амортизационным группам, начисление амортизации по которым производилось нелинейным методом. В отношении основных средств, амортизация по которым начислялась линейным методом, не было установлено каких-либо ограничений.

Как указано в Письме Минфина Российской Федерации от 16 апреля 2009 года № 03-03-06/1/253 с 2009 года при начислении амортизации по лизинговому имуществу, относящемуся к первой – третьей амортизационным группам, специальный коэффициент, равный 3, не применяется независимо от метода начисления амортизации, даже если до 2009 года налогоплательщик рассчитывал амортизацию по данному имуществу с учетом специального коэффициента, равного 3. Аналогичные разъяснения приведены в Письмах Минфина Российской Федерации от 24 марта 2009 года № 03-03-06/3/1, от 17 апреля 2009 года № 03-03-06/1/255.

Кроме того, финансовое ведомство считает, что установленный на момент начала амортизации специальный коэффициент не может быть изменен в течение всего срока начисления амортизации. В обоснование своей позиции Минфин Российской Федерации сослался на абзац 2 пункта 13 статьи 258 НК РФ, согласно которому применение к нормам амортизации объектов амортизируемого имущества повышающих (понижающих) коэффициентов влечет за собой соответствующее сокращение (увеличение) срока полезного использования таких объектов.

При этом срок полезного использования объекта амортизируемого имущества должен быть определен налогоплательщиком самостоятельно (с учетом применяемых коэффициентов к основной норме амортизации) на дату ввода в эксплуатацию данного объекта в соответствии с положениями главы 25 НК РФ и может быть изменен только при реконструкции, модернизации или техническом перевооружении.

Таким образом, по мнению финансистов, в случае если налогоплательщик решает использовать право, предоставленное ему подпунктом 1 пункта 2 статьи 259.3 НК РФ, и применять при амортизации предмета лизинга специальный коэффициент не более 3, указанный коэффициент должен быть установлен на дату ввода предмета лизинга в эксплуатацию. При этом возможности изменения размера данного коэффициента в течение срока амортизации лизингового имущества НК РФ не предусмотрено (Письмо Минфина Российской Федерации от 11 февраля 2011 года № 03-03-06/1/93).

Лизинговые платежи.

Лизинговые платежи за принятое в лизинг имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ. К прочим расходам на основании рассматриваемого подпункта относятся также расходы на приобретение имущества, переданного в лизинг.

Если имущество, полученное по договору лизинга, учитывается у лизингополучателя, прочими расходами признаются:

– у лизингополучателя – арендные (лизинговые) платежи за вычетом суммы амортизации по этому имуществу, начисленной в соответствии со статьями 259–259.2 НК РФ;

– у лизингодателя – расходы на приобретение имущества, переданного в лизинг.

Из Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 марта 2005 года № 12102/04 следует, что договор аренды, предусматривающий выкуп арендованного имущества, необходимо рассматривать как смешанный договор, содержащий элементы договора аренды и договора купли-продажи. Сказанное применимо и к договорам финансовой аренды (лизинга).

Под лизинговыми платежами, согласно пункту 1 статьи 28 Закона № 164-ФЗ, понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга. В общую сумму лизинговых платежей входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.

Если условиями договора лизинга предусмотрен выкуп лизингополучателем предмета лизинга, общая сумма договора включает плату за право владения и пользования предметом лизинга и плату за приобретение предмета лизинга в собственность по окончании договора лизинга (выкупная цена предмета лизинга).

Лизинговый платеж, по мнению Минфина Российской Федерации, содержащемуся в Письмах от 2 июня 2010 года № 03-03-06/1/368, от 25 июня 2009 года № 03-03-06/1/428, от 27 апреля 2007 года № 03-03-05/104, может быть отнесен к прочим расходам только в той части, в которой он уплачивается за получение предмета лизинга во временное владение и пользование. Выкупная цена предмета лизинга для целей налогообложения не учитывается.

Аналогичную позицию выражают и налоговые органы: Письмо ФНС Российской Федерации от 26 мая 2010 года №ШС-37-3/2514@, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 15 февраля 2007 года № 09–14/014329.

Расходы по уплате лизингополучателем комиссионного сбора лизингодателю за подготовку документации, необходимой для заключения договора лизинга, по мнению Минфина Российской Федерации (Письмо от 25 июня 2007 года № 03-03-06/1/397), могут быть учтены для целей налогообложения прибыли в составе прочих расходов в том отчетном периоде, к которому они относятся в соответствии с заключенным договором либо распределены налогоплательщиком самостоятельно. В этом же письме сказано, что если отсрочка ввода в эксплуатацию полученного в лизинг имущества обусловлена необходимостью доведения его до состояния, пригодного к использованию, то лизинговые платежи по указанному имуществу до ввода его в эксплуатацию могут быть включены в состав расходов для целей налогообложения прибыли. Такое же мнение высказано в Письме Минфина Российской Федерации от 21 ноября 2008 года № 03-03-06/1/646.

В Письме Минфина Российской Федерации от 14 января 2008 года № 03-03-06/1/3 отмечено, что для документального подтверждения расходов в виде арендных (лизинговых) платежей необходимы документы, оформленные в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе заключенный договор лизинга, график лизинговых платежей, документы, подтверждающие оплату лизинговых платежей, акт приемки-передачи лизингового имущества. Ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору лизинга для целей документального подтверждения расходов в виде лизинговых платежей в налоговом учете не требуется. Во избежание споров с налоговыми органами целесообразно установить систему документооборота по договорам лизинга в учетной политике для целей налогообложения.

Разъяснения о порядке учета лизинговых платежей содержат Письма УФНС Российской Федерации по городу Москве от 1 апреля 2008 года № 20–12/030773, от 27 июня 2008 года № 20–12/060981. В Письмах отмечено, что сдача имущества в лизинг является оказанием услуг. Услугой для целей налогообложения, согласно пункту 5 статьи 38 НК РФ, признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности.

Следовательно, если сторонами заключен договор лизинга, подписан акт приема-передачи предмета лизинга, и услуга реализуется (потребляется) сторонами договора, то организации вправе учитывать при налогообложении прибыли суммы доходов от реализации такой услуги (лизингодатель) и расходов в связи с потреблением услуги (лизингополучатель). Данные основания возникают у организаций вне зависимости от подписания акта приема-передачи услуги.

Из писем следует вывод, что договор лизинга, акт приема-передачи имущества – предмета договора лизинга, а также платежные документы об уплате лизинговых платежей являются достаточным документальным подтверждением понесенных организацией-лизингополучателем расходов в виде лизинговых платежей.

При этом, как указано в письмах Минфина Российской Федерации от 17 апреля 2009 года № 03-03-06/1/258 и от 15 октября 2008 года № 03-03-05/131, лизинговые платежи могут признаваться в составе расходов не равномерно, а в соответствии с графиком платежей.

Аналогичного мнения придерживаются и суды, о чем свидетельствует Постановление ФАС Уральского округа от 16 декабря 2008 года №Ф09-9466/08-С3 по делу №А76-4062/08.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.

Продолжение на ЛитРес

Real Estate 101: Как облагается налогом доход от аренды

В дополнение к этим ставкам налогоплательщикам с более высоким доходом может также потребоваться дополнительный налог на чистый инвестиционный доход в размере 3,8%.

Большинство объектов недвижимости сдаются в аренду на срок более года. Но если вы продаете недвижимость с прибылью после того, как владеете ею в течение одного года или менее, прибыль будет краткосрочным приростом капитала. Таким образом, он облагается налогом как обычный доход по вашей предельной налоговой ставке.

Налог на возврат амортизации

«Расходы» на амортизацию, на которые вы имеете право каждый год, могут сэкономить вам массу денег, когда дело доходит до налогов.

Недостатком является то, что IRS хочет получить свои деньги, когда вы продаете недвижимость. Как и многие другие налоговые льготы, связанные с инвестициями, вы не можете навсегда отказаться от уплаты налогов.

Думайте об этом как о традиционной IRA. Инвесторы могут вычесть свои взносы в IRA из своих налоговых деклараций в том году, в котором они были внесены. Таким образом, им не придется платить ежегодные налоги на дивиденды или прирост капитала. Но когда они снимают деньги, это налогооблагаемый доход. Здесь применима та же концепция. Это называется налогом на возврат амортизации.

Амортизация первоначально уменьшила ваш налогооблагаемый доход от аренды, который облагается налогом как обычный доход. По этой причине возврат амортизационных отчислений также облагается налогом по обычным ставкам подоходного налога (в отличие от благоприятных ставок долгосрочного прироста капитала).

В следующем разделе я рассмотрю пример. Ключевым моментом является то, что если вы владели арендуемой недвижимостью в течение 10 лет и ежегодно использовали амортизационные расходы в размере 5000 долларов, вы должны будете заплатить налог на возврат амортизации на 50 000 долларов при продаже.

Если вы не подали заявку на амортизацию арендуемой собственности, вы все равно получите с налогом на возврат амортизации.IRS рассчитывает возврат амортизационных отчислений на основе «разрешенной или допустимой» амортизации. Таким образом, вы не можете выйти из этого, не требуя амортизационных расходов.

Пример продажи арендуемой собственности

Давайте посмотрим на упрощенный пример того, как это может работать в реальном мире.

Допустим, вы потратили 250 000 долларов на приобретение арендуемой собственности. Согласно оценке собственности, стоимость земли составляет 50 000 долларов, а стоимость здания — 200 000 долларов. Это дает вам расходы на амортизацию в размере 7 273 долларов в год.Мы скажем, что вы находитесь в группе предельного налогообложения 24% для обычного дохода и 15% для долгосрочного прироста капитала.

Вы владеете недвижимостью в течение шести лет и продаете ее за 280 000 долларов, поэтому при продаже у вас есть долгосрочный прирост капитала в размере 30 000 долларов. Исходя из ставки налога на прирост капитала в размере 15%, вы должны заплатить налог на прирост капитала в размере 4500 долларов США.

Кроме того, вам были разрешены общие расходы на амортизацию в размере 43 636 долларов за шестилетний период владения. Вы заплатите налог в размере 24% с этой суммы, а общая сумма налога на возмещение амортизации составит 10 473 долларов США.

Добавление налога на возврат амортизационных отчислений к налогу на прирост капитала показывает общий счет налога на продажу собственности в размере 14 973 долларов.

Обмен 1031 может помочь вам избежать налогов при продаже

Звучит как огромный налоговый счет. Но есть и хорошие новости для инвесторов: вы можете избежать уплаты налогов на прирост капитала и амортизационных отчислений при продаже арендуемой собственности. Вам просто нужно использовать биржу 1031.

Я не буду здесь вдаваться в подробности — у нас есть руководство по 1031 бирже, которое содержит все, что вам нужно знать.Общая идея заключается в том, что если вы продаете инвестиционную недвижимость, вы не будете платить никаких налогов с продажи, если вы используете вырученные средства для покупки аналогичной собственности.

Вы должны купить новую недвижимость на ту же сумму, или больше, чем та, за которую вы продали первую недвижимость. И ему нужна аналогичная структура финансирования.

Если вы продаете инвестиционную недвижимость за 300 000 долларов с оставшейся ипотечной ссудой в 150 000 долларов, ваша новая недвижимость должна стоить не менее 300 000 долларов и иметь финансирование на ту же сумму или более.

И вам необходимо идентифицировать недвижимость в течение 45 календарных дней с момента продажи первой недвижимости. Вы также должны закрыть новую собственность в течение 180 дней.

Существуют и другие правила для завершения обмена 1031, поэтому обязательно изучите перед тем, как начать процесс.

Обратитесь к профессионалу, если вы не уверены.

Я рассмотрел большинство налоговых концепций, которые необходимо знать владельцам арендной недвижимости, но не все ситуации однозначны. Как и в случае с большинством других налоговых концепций, здесь есть серые зоны.

Например, вы можете не знать, подлежат ли определенные расходы вычету. Или вы можете не знать, как оценить землю, на которой построена ваша арендуемая недвижимость, на предмет амортизации. Возможно, вы не уверены, можете ли вы претендовать на вычет QBI и на какую сумму.

Невозможно покрыть все возможные налоговые ситуации, с которыми вы можете столкнуться как владелец арендуемой недвижимости. Если вы столкнулись с проблемой налога на арендную недвижимость и не знаете, что делать, проконсультируйтесь со специалистом. Налоговый юрист или авторитетный и опытный налоговый специалист может ответить на ваши вопросы.

Советы по доходам от арендной недвижимости, вычетам и ведению отчетности

Если вы владеете арендуемой недвижимостью, вы должны знать о своих федеральных налоговых обязательствах. Весь доход от аренды должен указываться в вашей налоговой декларации, и, как правило, соответствующие расходы могут быть вычтены из вашего дохода от аренды.

Если вы платите налог на кассовой основе, вы указываете доход от аренды в своей налоговой декларации за год, когда вы его получили, независимо от того, когда он был получен. Как налогоплательщик, использующий кассовый метод, вы обычно вычитаете свои расходы на аренду в том году, в котором вы их оплачиваете.Если вы используете метод начисления, вы обычно указываете доход, когда вы его зарабатываете, а не когда вы его получаете, и вычитаете свои расходы тогда, когда вы их понесете, а не когда вы их оплачиваете. Большинство людей используют кассовый метод учета.

Ниже приведены несколько советов о налоговой отчетности, требованиях к ведению документации и информация о вычетах за арендуемую недвижимость, которые помогут вам избежать ошибок.

Что считается доходом от аренды?

Обычно вы должны включать в свой валовой доход все суммы, которые вы получаете в качестве арендной платы.Доход от аренды — это любой платеж, который вы получаете за использование или владение недвижимостью. Вы должны сообщать о доходе от аренды по всей своей собственности.

Помимо сумм, которые вы получаете в качестве обычных арендных платежей, существуют другие суммы, которые могут быть арендным доходом и должны быть указаны в вашей налоговой декларации.

Авансовая арендная плата — это любая сумма, которую вы получаете до периода, на который она покрывает. Включите авансовую арендную плату в свой доход от аренды в год, когда вы ее получаете, независимо от охваченного периода или метода учета, который вы используете. Например, вы подписываете договор аренды на 10 лет для сдачи в аренду своей собственности. В первый год вы получите 5000 долларов в качестве арендной платы за первый год и 5000 долларов в качестве арендной платы за последний год аренды. В первый год вы должны включить в свой доход 10 000 долларов.

Залог, использованный в качестве окончательного платежа за аренду, считается авансом. Включите его в свой доход, когда вы его получите. Не включайте гарантийный депозит в свой доход при его получении, если вы планируете вернуть его своему арендатору в конце срока аренды.Но если вы сохраняете часть или весь гарантийный депозит в течение любого года, потому что ваш арендатор не выполняет условия аренды, включите сумму, которую вы удерживаете, в свой доход за этот год.

Оплата за отмену аренды происходит, если ваш арендатор платит вам за отмену аренды. Сумма, которую вы получаете, — это арендная плата. Включите выплату в свой доход в том году, в котором вы ее получили, независимо от используемого вами метода бухгалтерского учета.

Расходы, оплачиваемые арендатором, возникают, если арендатор оплачивает какие-либо из ваших расходов.Вы должны включить их в свой доход от аренды. Вы можете вычесть расходы, если они являются вычитаемыми расходами на аренду. Например, ваш арендатор оплачивает счет за воду и канализацию вашей арендуемой собственности и вычитает ее из обычной арендной платы. По условиям аренды ваш арендатор не обязан оплачивать этот счет. Включите счет за коммунальные услуги, оплаченный арендатором, и любую сумму, полученную в качестве арендной платы, в свой доход от аренды.

Полученное имущество или услуги вместо денег, как арендная плата, должны быть включены как справедливая рыночная стоимость собственности или услуг в ваш доход от аренды.Например, ваш арендатор — маляр и предлагает покрасить арендуемую недвижимость вместо оплаты аренды за два месяца. Если вы принимаете предложение, включите в свой доход от аренды сумму, которую арендатор заплатил бы за двухмесячную арендную плату.

Аренда с правом выкупа возникает, если договор аренды дает вашему арендатору право купить вашу арендуемую недвижимость. Выплаты, которые вы получаете по соглашению, обычно представляют собой доход от аренды.

Если вы владеете частью доли в арендуемой собственности, вы должны указать свою часть арендного дохода от этой собственности.

Какие вычеты я могу брать как владелец арендуемой недвижимости?

Если вы получаете доход от аренды жилого помещения, существуют определенные расходы на аренду, которые вы можете вычесть в своей налоговой декларации. Эти расходы могут включать проценты по ипотеке, налог на имущество, операционные расходы, амортизацию и ремонт.

Вы можете вычесть обычные и необходимые расходы по управлению, сохранению и содержанию арендуемой собственности. Обычные расходы — это те, которые являются обычными и общепринятыми в бизнесе.Необходимые расходы — это те, которые считаются необходимыми, такие как проценты, налоги, реклама, техническое обслуживание, коммунальные услуги и страхование.

Вы можете вычесть затраты на определенные материалы, расходные материалы, ремонт и техническое обслуживание, которые вы производите для своей арендуемой собственности, чтобы поддерживать ее в хорошем рабочем состоянии.

Вы можете вычесть расходы, оплаченные арендатором, если они являются вычетом расходов на аренду. Когда вы включаете справедливую рыночную стоимость собственности или услуг в свой доход от аренды, вы можете вычесть ту же сумму как расходы на аренду.

Вы не можете вычесть стоимость улучшений. Арендуемая собственность улучшается только в том случае, если уплаченные суммы предназначены для улучшения, восстановления или адаптации к новому или иному использованию. См. Правила в отношении материальной собственности — часто задаваемые вопросы для получения дополнительной информации об улучшениях. Стоимость улучшений возмещается за счет амортизации.

Вы можете частично или полностью восстановить свои улучшения, используя форму 4562 для отчета об амортизации, начиная с года, когда ваша арендуемая недвижимость впервые вводится в эксплуатацию, и начиная с любого года, когда вы вносите улучшения или добавляете мебель. Только процент этих расходов подлежит вычету в год, в котором они были понесены.

Как мне сообщить о доходах и расходах от аренды?

Если вы арендуете недвижимость, такую ​​как здания, комнаты или квартиры, вы обычно указываете свои арендные доходы и расходы в форме 1040 или 1040-SR, Приложение E, Часть I. Укажите свой общий доход, расходы и амортизацию по каждой арендуемой собственности на соответствующую строку в Приложении E. См. инструкции к форме 4562, чтобы определить сумму амортизации, которую необходимо ввести в строку 18.

Если у вас более трех объектов недвижимости для сдачи в аренду, заполните и приложите столько Приложений E, сколько необходимо для перечисления объектов недвижимости. Заполните строки 1 и 2 для каждой собственности, включая почтовые адреса каждой собственности. Однако заполните столбец «Итоги» только в одном приложении E. Цифры в столбце «Итоги» в этом приложении E должны быть объединенными итогами всех таблиц E.

Если ваши арендные расходы превышают арендный доход, ваши потери могут быть ограничены. Сумма убытков, которую вы можете вычесть, может быть ограничена правилами потери пассивной активности и правилами риска.См. Форму 8582, «Ограничения пассивной деятельности» и форму 6198, «Ограничения риска», чтобы определить, ограничен ли ваш убыток.

Если у вас есть какое-либо личное пользование жилым помещением, которое вы снимаете (включая загородный дом или резиденцию, в которой вы снимаете комнату), ваши расходы на аренду и убытки могут быть ограничены. См. Публикацию 527, Жилая недвижимость в аренду, для получения дополнительной информации.

Какие записи мне следует вести?

Хорошие записи помогут вам следить за продвижением вашей арендуемой собственности, готовить финансовую отчетность, определять источник поступлений, отслеживать расходы, вычитаемые из налогооблагаемой базы, готовить налоговые декларации и вспомогательные элементы, указанные в налоговых декларациях.

Ведите хороший учет вашей арендной деятельности, включая доход от аренды и расходы на аренду. Вы должны иметь возможность задокументировать эту информацию, если ваш отчет выбран для аудита. Если вы прошли аудит и не можете предоставить доказательства в поддержку статей, указанных в ваших налоговых декларациях, вы можете подвергнуться дополнительным налогам и штрафам.

У вас должна быть возможность обосновать определенные элементы расходов для их вычета. Как правило, вы должны иметь документальные доказательства, такие как квитанции, аннулированные чеки или счета, чтобы подтвердить свои расходы.Следите за всеми дорожными расходами, которые вы понесете на ремонт арендуемой недвижимости. Чтобы вычесть командировочные расходы, вы должны вести записи в соответствии с правилами, изложенными в главе 5 Публикации 463 «Путевые расходы, развлечения, подарки и автомобильные расходы».

Для подготовки налоговой декларации вам необходимы хорошие записи. Эти записи должны подтверждать доходы и расходы, о которых вы сообщаете. Как правило, это те же записи, которые вы используете для отслеживания операций с недвижимостью и подготовки финансовой отчетности.

Тема № 414 Доходы и расходы по аренде

Денежные средства или справедливая рыночная стоимость имущества или услуг, которые вы получаете в связи с использованием недвижимого или личного имущества, облагаются налогом как доход от аренды.Как правило, вы можете вычесть расходы на аренду недвижимости из своего дохода от аренды.

Аренда недвижимости

Аренда личного имущества

Доход от аренды

Большинство людей работают на кассовой основе, что означает, что они считают свой доход от аренды доходом, когда они фактически или конструктивно получают его, и вычитают свои расходы, когда платят им. Доход от аренды включает:

• Суммы, уплаченные для отмены аренды — Если арендатор платит вам за отмену аренды, эти деньги также являются доходом от аренды и отражаются в том году, в котором вы их получили.
• Авансовая арендная плата — Как правило, вы включаете любую уплаченную авансовую арендную плату в доход в том году, в котором вы ее получили, независимо от охваченного периода или метода учета, который вы используете.
• Расходы, оплачиваемые арендатором — Если арендатор оплачивает какие-либо из ваших расходов, эти платежи представляют собой доход от аренды. Вы также можете вычесть расходы, если они считаются вычитаемыми расходами.
• Гарантийный депозит — Не включайте гарантийный залог в свой доход, если от вас могут потребовать вернуть его арендатору в конце срока аренды.Если вы удерживаете часть или весь гарантийный залог, потому что арендатор расторгает договор аренды, досрочно освободив собственность, включите оставленную вами сумму в свой доход за этот год. Если вы сохраняете часть или весь гарантийный залог, потому что арендатор повредил собственность, и вы должны произвести ремонт, включите сумму, которую вы удерживаете за этот год, если ваша практика заключается в вычете стоимости ремонта в качестве расходов. В той степени, в которой гарантийный депозит возмещает эти расходы, не включайте сумму в доход, если ваша практика не вычитает стоимость ремонта в качестве расходов. Если сумма гарантийного депозита должна использоваться в качестве арендной платы арендатора за последний месяц, это авансовая арендная плата, которую вы включаете в качестве дохода при ее получении, а не при применении ее к арендной плате за последний месяц.

Расходы на аренду

Примеры расходов, которые вы можете вычесть из общего дохода от аренды, включают:

• Амортизация — Скидки на исчерпание, износ (включая устаревание) имущества. Вы начинаете обесценивать арендуемое имущество, когда вы вводите его в эксплуатацию.Вы можете частично или полностью возместить свою первоначальную стоимость приобретения и стоимость улучшений с помощью формы 4562 «Амортизация и амортизация» (для отчета об износе), начиная с года, когда ваша арендуемая недвижимость впервые вводится в эксплуатацию, и начиная с любого года, когда вы вносите улучшения. или добавить обстановку.
• Затраты на ремонт — Расходы на поддержание вашей собственности в хорошем рабочем состоянии, но не увеличивают ее стоимость.
• Операционные расходы — Прочие расходы, необходимые для эксплуатации арендуемой собственности, такие как заработная плата сотрудников или сборы, взимаемые независимыми подрядчиками (земледельцы, бухгалтеры, бухгалтеры, юристы и т. Д.)) за предоставленные услуги.

Примечание : В дополнение к вашим квалифицированным расходам на аренду вы можете иметь право на вычет дополнительных 20% из вашего квалифицированного коммерческого дохода (QBI), если вы соответствуете всем требованиям безопасной гавани; см. Порядок получения доходов 2019-38 PDF.

Если вы платите налог по кассовой основе, вы не можете вычесть невыплаченную арендную плату в качестве расхода, потому что вы не включили эту арендную плату в доход. Затраты на ремонт, такие как материалы, обычно вычитаются. Для получения информации о ремонте, улучшениях и амортизации большей части арендуемой собственности см. Публикацию 527 «Жилая недвижимость, сдаваемая в аренду (включая аренду домов для отпуска)». Для получения дополнительной информации об амортизации см. Публикацию 946 «Как амортизировать имущество».

Для личного пользования

Существуют особые правила, касающиеся аренды недвижимости, которую вы также используете в качестве основного дома или дома для отдыха. Для получения информации о доходах от этой аренды или от сдачи внаем на сумму, меньшую справедливой рыночной стоимости, см. Тему № 415.

Ограничения

Если вы не используете сдаваемую в аренду собственность в качестве дома и снимаете ее с целью получения прибыли, ваши вычитаемые арендные расходы могут превышать ваш валовой доход от аренды с учетом определенных ограничений.Для получения информации об этих ограничениях см. Публикацию 925 «Правила пассивной активности и риска» и тему № 425.

Налог на чистый инвестиционный доход

Если у вас есть прибыль от аренды, вы можете облагаться налогом на чистый инвестиционный доход (NIIT). Для получения дополнительной информации см. Тему № 559.

Дополнительная информация

Для получения дополнительной информации см. Публикацию 527 и Облагается ли мой доход от аренды жилого дома налогом и / или Вычитаются ли мои расходы?

Как облагается налогом доход от аренды? Преимущества владения

Задумывались ли вы, почему недвижимость часто называют налоговым убежищем?

Хотя большинство из нас не любит платить налоги, некоторые инвесторы в недвижимость действительно ждут налогового времени.Это потому, что налоговое законодательство США очень дружелюбно к инвесторам в недвижимость. Существует множество налоговых вычетов по налогу на недвижимость, которые позволяют уменьшить размер уплаченного подоходного налога на законных основаниях.

В этой статье мы обсудим, как инвесторы традиционно снижают ставку налога на доход от аренды и налогооблагаемую чистую прибыль от сдачи в аренду собственности.

Заявление об ограничении ответственности: это не налоговая консультация. Вам следует проконсультироваться со своим налоговым, юридическим и бухгалтерским консультантом, прежде чем совершать какие-либо операции.

Как работает налог на доход от аренды

Недвижимость, которой вы владеете и сдаете в аренду арендаторам на 15 или более дней каждый год, считается арендуемой собственностью Налоговой службой.Арендованная недвижимость определяется IRS как отдельный дом, квартира, кондоминиум, дом на колесах, загородный дом или подобное жилище.

Любой чистый доход от сдачи в аренду недвижимости подлежит налогообложению как обычный доход в вашей налоговой декларации. Например, если ваш чистый доход от аренды составляет 10 000 долларов в год, и вы попадаете в группу 22% налогообложения, ваша задолженность по налогам составляет 2200 долларов.

Это краткая версия того, как работает налог на доход от аренды. Однако вы, вероятно, слышали об инвесторах в недвижимость, которые владеют недвижимостью на сотни или даже миллионы долларов, но почти ничего не платят в виде налогов.

То, что они делают, совершенно законно. Фактически, любой владелец арендуемой собственности, включая вас, может владеть инвестиционной недвижимостью, которая генерирует солидный денежный поток каждый месяц, при этом сообщая об убытках в вашей налоговой декларации. Все, что вам нужно сделать, это следовать правилам, установленным IRS для сдачи в аренду жилой недвижимости.

Как рассчитать арендные доходы и расходы

Начнем с доходной части уравнения. Ваша недвижимость может иметь несколько видов дохода от аренды:

• Обычные арендные платежи
• Авансовые платежи по аренде (например, за первый и последний месяц)
• Дополнительная ежемесячная арендная плата, включая плату за домашних животных, парковку или аренду бытовой техники
• Единовременные платежи или штраф за расторжение договора аренды
• Расходы, оплачиваемые арендатором вместо арендной платы, например, озеленение, для выполнения которых вы обычно нанимаете продавца
• Часть залога, которую вы не возвращаете арендатору, например, для оплаты ущерба, причиненного арендатором

Возвращаемый гарантийный депозит не считается доходом, поскольку вы намереваетесь вернуть его арендатору в конце срока аренды. Вместо этого он отображается в балансе вашего арендуемого имущества как краткосрочное обязательство. Однако, если арендатор не выполняет условия аренды, а вы оставляете себе весь или часть гарантийного депозита, он становится доходом от аренды в этом налоговом году.

Теперь давайте рассмотрим некоторые из наиболее распространенных вычетов расходов, связанных с арендуемой недвижимостью, которые вы можете вычесть из всего дохода, полученного в течение налогового года:

• Расходы на очистку, ремонт и техническое обслуживание
• Комиссионные за управление имуществом и лизинг
• Плата за ландшафтный дизайн
• Коммунальные услуги, такие как водоснабжение, уборка мусора или борьба с вредителями
• Страховые расходы
• Проценты по ипотеке
• Налоги с продаж или аренды
• Налоги на недвижимость
• Взносы ТСЖ или кондоминиума
• Юридические и профессиональные гонорары, такие как оплата вашего бухгалтера или адвоката

Следующий шаг — вычесть все ваши расходы из полученного дохода, чтобы получить налогооблагаемый доход до вычета износа.

Например, если вы получили 18 000 долларов в год валового дохода, а расходы, связанные с владением и эксплуатацией собственности, составляют 8 000 долларов за год, ваш налогооблагаемый доход до вычета износа составит 10 000 долларов.

Тем не менее, вы можете воспользоваться другим вычетом налога на арендуемую недвижимость, чтобы уменьшить сумму налогооблагаемой чистой прибыли.

Вычитание амортизации

Амортизация — это неденежные расходы, которые вы можете вычесть из своего чистого дохода в качестве компенсации за обесценивание или износ арендуемого имущества.Публикация IRS 946 предоставляет подробное объяснение того, как работает амортизация арендуемой собственности. В этом примере мы упростим ситуацию.

IRS позволяет амортизировать арендуемую жилую недвижимость на срок более 27,5 лет. Итак, если вы заплатили 125 000 долларов за аренду дома на одну семью, а земля стоит 25 000 долларов, вычет амортизации составит 3636,36 долларов в год (100 000 долларов / 27,5 лет). Стоимость земли не считается износом, потому что земля никогда не изнашивается.

Путем вычета амортизационных расходов в размере 3 636 долларов.36 от налогооблагаемого дохода до амортизации в размере 10 000 долларов, налогооблагаемый доход после амортизации составляет 6 363,64 доллара.

Вместо того, чтобы платить 2200 долларов в виде налогов, теперь вы должны заплатить 1400 долларов при той же ставке налога в 22%. Это означает, что вы только что сэкономили 800 долларов на налогах благодаря расходам на амортизацию, что дает вам больше денег для реинвестирования в недвижимость.

Удержание от квалифицированного коммерческого дохода

Квалифицированное удержание дохода от бизнеса (QBI), также известное как Раздел 199A или сквозное удержание дохода, — это еще одна налоговая льгота, которую могут использовать инвесторы в сфере недвижимости.

Вычет QBI позволяет дополнительно вычесть до 20% квалифицированного сквозного дохода от бизнеса после того, как вы вычли все операционные расходы и расходы на владение своим имуществом, а также амортизацию. Владельцы индивидуальных предприятий, товариществ, S-корпораций и некоторых трастов и поместий могут иметь право на вычет из дохода от бизнеса.

Правила вычета QBI могут быть сложными, поэтому обязательно прочтите, что IRS говорит о QBI, или проконсультируйтесь со своим налоговым консультантом, чтобы убедиться, что вы получаете все вычеты, на которые имеете право.

Пример расчета арендного налога на прибыль

Наконец, давайте рассмотрим подробный пример расчета налога на доход от аренды. Мы не будем использовать QBI в этом примере, потому что не каждый инвестор имеет право на дополнительный сквозной вычет из дохода.

Доходы и покупка имущества

• Приобретенная в аренду недвижимость за 125 000 долларов США 1 января
• Выплачено 1500 долларов США за страхование титула и сборы за регистрацию в качестве расходов, не подлежащих вычету из налогооблагаемой базы
• Стоимость участка (земельного участка) 25 000 долларов США
• Доход от аренды 1500 долларов в месяц
• База имущества, использованная для амортизации = 101 500 долларов (покупная цена 125 000 долларов + не вычитаемые расходы 1500 долларов — стоимость лота 25 000 долларов)
• Общий годовой доход от аренды = 18 000 долларов США

Операционные расходы и стоимость владения

• 1200 долл. США на уборку, ремонт и техническое обслуживание
• 1440 долл. США на управление имуществом и лизинг
• 600 долларов на озеленение
• 100 долларов на борьбу с вредителями, все остальные коммунальные услуги оплачивает арендатор
• $ 960 Расходы по страхованию имущества и ответственности арендодателя
• Выплата процентов по ипотеке на 2640 долларов США
• 1200 долларов США по налогу на недвижимость
• Плата за подготовку налогов 500 долларов вашему бухгалтеру
• Путевые расходы в размере 1,200 долларов, непосредственно связанные с посещением загородной собственности
• Общие годовые вычитаемые расходы = 9840 долларов США в год

Расчет арендного налога на прибыль

• Шаг 1. Вычтите общие вычитаемые расходы в размере 9840 долларов из вашего общего годового дохода от аренды в размере 18 000 долларов = 8 160 долларов чистой прибыли до вычета износа.
• Шаг 2: Рассчитайте амортизацию — 101 500 долларов на основе собственности / 27,5 лет = 3691 доллар ежегодных расходов на амортизацию.
• Шаг 3: Рассчитайте налогооблагаемую прибыль — 8 160 долларов США чистой прибыли до амортизации — 3 691 доллар годовых расходов на амортизацию = 4469 долларов налогооблагаемой прибыли.
• Шаг 4: Рассчитайте налог на доход от аренды — 4 469 долларов x 22% (совместная подача заявки в браке с доходом от 80 251 до 171 050 долларов) = 983 доллара.

Как указать доход от аренды в налоговой декларации

Инвесторы в недвижимость сообщают о доходах или убытках от сдачи в аренду недвижимости, товариществ, S-корпораций, поместий и трастов, используя Таблицу E: Дополнительные доходы и убытки, форму 1040 или 1040-SR.Вам также понадобится форма 4562, чтобы сообщить о расходах на амортизацию или истощении.

Schedule E имеет место для трех объектов недвижимости. По мере расширения вашего бизнеса по аренде недвижимости у вас может в конечном итоге быть более трех единиц аренды. Когда вы дойдете до этого момента, вы сможете заполнить дополнительную форму Приложения E, если у вас их больше трех.

Важно предоставить IRS точную информацию, поэтому обязательно ведите записи о своей собственности, включая чеки арендной платы, квитанции о расходах и финансовые отчеты.Управляющий недвижимостью предоставит вам отчет о прибылях и убытках на конец года, который вы сможете использовать для налоговых целей.

Всегда просматривайте отчет о прибылях и убытках и включайте любые дополнительные расходы, о которых ваш руководитель может не знать, например, уплаченные вами сборы за налоговое планирование, связанные с вашими инвестициями, или командировочные расходы, связанные с вашей недвижимостью.

Чем точнее вы будете вести записи, тем лучше у вас будет возможность требовать все вычеты, на которые вы имеете право, и избежать уплаты дополнительных налогов или штрафов. Если вы когда-либо проходили аудит, наличие точных подробных записей демонстрирует IRS, что вы ведете свой бизнес в сфере недвижимости профессионально.

Заключительная мысль о налогообложении рентного дохода

Владение арендуемой недвижимостью дает множество преимуществ, а получаемые вами налоговые вычеты и льготы считаются одними из самых больших. Налоговое законодательство США очень дружелюбно к инвесторам в недвижимость, что является одной из причин, почему сегодня так много людей вкладывают средства в арендуемую недвижимость.

Благоприятные налоговые правила, которые получают инвесторы в недвижимость, также являются важной причиной того, почему так много богатых людей владеют доходной недвижимостью. Разумно используя кредитное плечо, вы можете использовать свой инвестиционный капитал для покупки более чем одной арендуемой собственности, вычитая процентные расходы по ипотеке. Вы перестанете платить меньше налогов, пополнив свой инвестиционный портфель в сфере недвижимости.

Если задуматься, становится понятно, почему так много людей считают недвижимость идеальным налоговым убежищем.

Возможность аренды или продажи в рассрочку?

Лизинг

Определите «экономическую реальность» ваших сделок с опционом аренды — или завещание IRS.

Дональд Дж.Валачи, CCIM |

Аренда с правом выкупа, также известная как «вариант аренды», является обычным соглашением с недвижимостью. Важный вопрос о налоге на прибыль в сделках с опционом на аренду заключается в том, сдает ли арендатор недвижимость в аренду или, как экономическая реальность, продажа в рассрочку произошла до того, как арендатор осуществил опцион на покупку.

Ответ на этот вопрос зависит от анализа всех сопутствующих факторов, поскольку ни один из факторов не определяет, является ли вариант аренды в экономической реальности продажей.Как заметил Джеральд Дж. Робинсон, известный налоговый орган, в Федеральном подоходном налоге с недвижимого имущества, определение включает изучение многих факторов, «включая условия аренды, окружающие экономические обстоятельства и намерения сторон … Набор явных признаков позволяет сделать вывод о том, что исполнение опциона было практически гарантировано с самого начала, так что рассмотрение всей сделки как продажи оправдано ».

Если вариант аренды рассматривается как продажа, есть два важных налоговых последствия:

• Изменение времени передачи права собственности на недвижимость.При «истинном» опционе на аренду право собственности переходит при исполнении опциона. Если сделка рассматривается как продажа, то право собственности переходит, когда стороны подписывают первоначальное соглашение. (Для изучения налоговых последствий «истинного» варианта аренды см. «Рассмотрите последствия ваших вариантов», CIREJ, весна 1995 г., стр. 21.)
• Характер опционной платы и арендной платы в течение срока аренды изменен.

Поскольку налоговый режим операции покупки сильно отличается от операции аренды, важно понимать факторы, которые могут побудить налоговую службу (IRS) охарактеризовать сделку с опционом на аренду как продажу.

Вариант аренды или продажи?
Как уже отмечалось, основной налоговый вопрос в сделках с опционом на аренду состоит в том, будет ли IRS предполагать, что продажа произошла до того, как арендатор фактически воспользуется опционом на покупку. В целом, если все экономические обстоятельства на момент заключения соглашения об аренде указывают на высокую вероятность того, что арендатор исполнит этот опцион, IRS с большой вероятностью охарактеризует вариант аренды как продажу. Если арендатор приобретает долю в собственности в течение периода аренды, это увеличивает вероятность того, что он воспользуется опционом на покупку, потому что это единственный способ защитить свои «инвестиции». «

Условия аренды. Арендные платежи вычитаются только для собственности, в отношении которой арендатор не имеет права собственности и не владеет долей участия. Два фактора указывают на то, что арендатор приобретает долю в собственности:

• выплата арендной платы в сумме, которая существенно превышает фактическую справедливую рыночную арендную стоимость недвижимости; и
• сумма арендных платежей и цена опциона приблизительно соответствуют справедливой рыночной стоимости имущества.

Увязка завышенной арендной платы и цены опциона ниже рыночной, как правило, подтверждает, что арендатор приобретает долю в собственности.Например, предположим, что Адамс соглашается арендовать промышленное здание у Бейкера на два года с годовой арендной платой в 120 000 долларов. В то же время Адамс платит Бейкеру 20 000 долларов за опцион на покупку собственности в конце двух лет за 240 000 долларов. На момент заключения соглашения об аренде справедливая рыночная стоимость собственности составляет 500 000 долларов, а годовая справедливая арендная плата составляет 50 000 долларов.

Адамс приобретает акционерный капитал на сумму 70 000 долларов в год в течение двухлетнего периода аренды (годовая арендная плата 120 000 долларов — справедливая рыночная арендная плата в размере 50 000 долларов).Кроме того, общие платежи, произведенные Адамсом, равны стоимости собственности (20 000 долларов США опционного платежа + 120 000 долларов США арендной платы [год № 1] + 120 000 долларов США арендной платы [год № 2] + 240 000 долларов США цены опциона = 500 000 долларов США по справедливой рыночной стоимости). Таким образом, экономические обстоятельства на момент заключения соглашения указывают на то, что в экономической реальности вариант аренды представляет собой продажу, а оплата опциона в размере 20 000 долларов США является первоначальным взносом.

Сделка с опционом на аренду, описанная в этом примере, будет рассматриваться как продажа для целей налогообложения, поскольку суммы аренды настолько велики, что арендатор экономически вынужден реализовать опцион. Более того, доказательства в этом деле еще более убедительны, потому что завышенная арендная плата и низкая цена опциона в сумме составляют приблизительную справедливую рыночную стоимость собственности.

Однако тот факт, что цена опциона является «выгодной» ценой, сам по себе не приведет к тому, что сделка по аренде с опционом будет характеризоваться как продажа. Если цена опциона представляет собой значительную часть справедливой рыночной стоимости собственности, арендная плата приблизительно равна фактической справедливой рыночной арендной стоимости, а арендные платежи не применяются к покупной цене, вариант аренды не будет охарактеризован как продажа .

IRS может прийти к такому же выводу в этом примере, если цена опциона собственности установлена ​​на уровне рыночной стоимости, но арендная плата и платежи за опцион применяются к цене опциона. Например, предположим те же факты, что и в предыдущем примере, за исключением того, что цена опциона составляет 500 000 долларов США, и к цене опциона должны применяться два ежегодных арендных платежа в размере 120 000 долларов США. Когда Адамс использует опцион на покупку, он платит Бейкеру 240 000 долларов (цена опциона 500 000 долларов — оплата опциона 20 000 долларов — арендная плата 120 000 долларов [год № 1] — плата за аренду 120 000 долларов [год № 2] = 240 000 долларов).

Прочие экономические обстоятельства. Помимо стоимости аренды и цены опциона, при определении того, следует ли характеризовать опцион аренды как продажу для целей налогообложения, могут быть приняты во внимание другие экономические факторы. При анализе сделок с опционами на аренду каждый из следующих факторов рассматривался как свидетельство продажи:

• Аренда требует, чтобы арендатор внес существенные улучшения в недвижимость, и арендатор может окупить свои инвестиции только путем исполнения опциона.
• Часть арендных платежей может использоваться вместо процентов по ссуде.
• Соглашение предусматривает зачисление арендных платежей в счет цены опциона. Это верно даже тогда, когда и арендная стоимость, и цена опциона установлены по справедливой рыночной стоимости.

Что касается ситуации в третьем пункте, арендатор платит арендную плату не больше, чем это было бы в случае отсутствия опциона. Таким образом, арендатор не приобретает капитал в течение периода аренды.Однако, если арендная плата может быть применена к цене опциона, сделка с опционом аренды будет иметь вид продажи в рассрочку с разовым платежом. Это особенно верно, когда арендные платежи приблизительно равны сумме платежей в рассрочку, которые арендатор внесет, учитывая график погашения кредита с рыночной процентной ставкой.

Однако нет уверенности в том, что арендатор воспользуется опционом. Таким образом, если арендатор сможет продемонстрировать IRS, что причиной выбора аренды является невозможность продажи из-за экономических условий, вариант аренды, вероятно, будет оставлен в силе.Как пишет Майкл П. Сэмпсон в «Налоговом справочнике по жилой недвижимости»: «… если вы можете продемонстрировать, что причиной варианта аренды является невозможность продажи за наличные из-за экономических условий, форма сделки как вариант аренды вероятно, будет стоять. Это может иметь место, например, когда ваша цель состоит в том, чтобы связать собственность в условиях ограниченного денежного рынка, с ожиданием, что в течение периода опциона вы сможете получить институциональное финансирование ».

Намерение сторон.В ряде случаев суд постановил, что намерения сторон определяют, следует ли рассматривать сделку с опционом на аренду как продажу, вместо того, чтобы полагаться на уже обсуждавшиеся строго экономические критерии. Если стороны при заключении сделки считали, что взимаемая арендная плата отражает справедливую рыночную арендную плату и что цена опциона отражает добросовестную оценку будущей стоимости собственности, вариант аренды, скорее всего, будет оставлен в силе.

Поскольку намерение сторон является субъективным, ожидается, что агент IRS или судья подтвердят эти намерения в экономических обстоятельствах, окружающих сделку.Как предполагает налоговый фактор в операциях с недвижимым имуществом: «Хотя есть полномочия для реализации намерений сторон, с практической точки зрения сторонам будет сложно продемонстрировать субъективное намерение, которое отличается от вывода, предоставляемого объективными доказательствами. . » Соответственно, экономические факторы, описанные выше, будут иметь значение, даже если намерение сторон считается контролирующим фактором.

Налоговые последствия для арендатора и арендодателя
Если IRS характеризует вариант аренды как продажу в рассрочку для целей налога на прибыль, предполагается, что право собственности на недвижимость было передано в то время, когда арендатор передал арендодателю оплату за опцион и аренда началась.Это время значительно меняет налоговые последствия как для арендатора, так и для арендодателя.

Арендатор как покупатель. Налоговые последствия для арендатора-покупателя следующие:

• Арендатору не разрешается удерживать свои арендные платежи как таковые.
• Арендатору будет разрешено вычесть амортизацию, исходя из части предполагаемой покупной цены, отнесенной на амортизируемые улучшения. Кроме того, арендатор может также вычесть другие расходы, связанные с эксплуатацией недвижимости.
• Часть арендных платежей, производимых арендатором, будет переквалифицирована как процентные платежи и будет учитываться как вычитаемые проценты для целей налога на прибыль. Сумма вычета процентов для арендатора будет рассчитана в соответствии с «правилами вмененных процентов». Часть арендных платежей, учитываемая как платежи по основной сумме кредита, считается частью покупной цены и, таким образом, добавляется к налоговой базе арендатора-покупателя для собственности.

Арендодатель как продавец.Для арендодателя налоговые последствия того, что сделка с опционом аренды будет охарактеризована как продажа, следующие:

• Опционная оплата рассматривается как авансовый платеж. Поскольку арендодатель не получил все денежные средства в счет своего капитала, к сделке будет применяться метод отчетности в рассрочку. Таким образом, оплата по опциону будет рассматриваться как первоначальный платеж, полученный в год «продажи» в рассрочку.
• Арендные платежи, полученные продавцом-арендодателем по договору аренды, учитываются как часть продажной цены. В частности, часть каждого платежа в рассрочку представляет собой налогооблагаемую прибыль. Поскольку в арендных платежах не указываются проценты, они должны вменяться.
• Переоцененные арендные платежи приведут либо к долгосрочному приросту капитала, либо к обычным убыткам. Это предполагает, что собственность находилась в собственности более одного года на момент подписания соглашения об аренде, и что домовладелец-продавец не был «дилером» недвижимости в отношении данной собственности.
• Обычный доход (доход от аренды) конвертируется в прирост капитала (выручка от продажи).В результате применимая ставка налога может быть ниже. Кроме того, сумма отчетного дохода будет ограничена прибылью от продажи, если таковая имеется.
• Арендодателю не разрешается вычитать скидку на амортизацию или другие расходы на аренду, поскольку считается, что арендодатель продал недвижимость. Вместо этого арендатору-покупателю будет разрешено вычесть амортизационные и другие операционные расходы.

Хотя вариант аренды является полезной стратегией во многих ситуациях, его следует использовать с большой осторожностью.Всегда существует угроза того, что IRS может рассматривать сделку с опционом на аренду как продажу, а аренду как просто средство финансирования. Арендная плата, которая значительно превышает справедливую рыночную арендную плату в сочетании с «выгодной» ценой опциона, указывает на то, что сделка, вероятно, будет охарактеризована как продажа, и что арендные платежи, по сути, являются платежами в рассрочку от покупной цены. Таким образом, как арендные платежи, так и цена опциона должны устанавливаться сторонами с учетом текущей рыночной стоимости и арендной платы за аналогичную недвижимость.И стороны должны быть готовы обосновать свои оценки арендной платы и покупной цены, если сделка позже будет оспорена IRS. Арендную стоимость и стоимость недвижимости лучше всего определять путем независимой оценки экспертами.

Как облагается налогом доход от аренды? Что нужно знать

Ключевые выводы:

---

Налоговый сезон является предметом многих споров среди инвесторов, получающих пассивный доход. Различные налоги могут иметь несколько последствий для эффективности активов. Доход от аренды, в частности, является большим, поэтому возникает вопрос: Каким образом облагается налогом доход от аренды ? Это простой вопрос, но ответ имеет большой вес для сегодняшних инвесторов. На фоне новой налоговой политики, смены новостных циклов и распространенных заблуждений относительно налогов на прибыль легко запутаться. К счастью, есть несколько советов, которым вы можете следовать, чтобы не сбиться с пути в налоговое время.

Одна из самых больших ошибок, которую делают инвесторы и владельцы бизнеса во время налогового сезона, — это вера в дезинформацию.Чтобы добиться успеха в течение налогового сезона, крайне важно понимать налоговые ставки, отчисления и то, как работает процесс подачи документов. Не волнуйтесь — подход не так запутан, как кажется. В приведенном ниже руководстве описаны налоги на доход от аренды и рассказывается о том, как инвесторы могут подготовиться к подаче налоговой декларации в следующем году.

---

[Хотите, чтобы ваши деньги работали на вас? Посетите наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, чтобы узнать, как стратегии пассивного дохода в сфере недвижимости могут помочь вам в достижении ваших финансовых целей.]

---

Какой доход от аренды подлежит налогообложению?

Любой доход от аренды, полученный вами как владельцем недвижимости, облагается налогом и должен быть сообщен. Как правило, доход от аренды может включать арендные платежи, гарантийные депозиты, лизинговые сборы и любые другие денежные потоки, полученные от данной собственности. Обязательно прочтите эту статью, чтобы узнать, как оценить денежный поток от сдачи в аренду недвижимости.

Хотя большая часть дохода от собственности может поступать от арендной платы, важно включить любые другие источники дохода.Например, если арендатор платит арендную плату за первый и последний месяц при заселении, оба платежа будут облагаться налогом, даже если срок аренды не истечет до следующего года. Владельцы коммерческой недвижимости должны уделять пристальное внимание этой практике, известной как авансовая аренда, поскольку аренда обычно длится несколько лет.

Залог также применяется к налогу на доход от аренды, особенно когда он применяется в качестве арендной платы за последний месяц. Например, если владелец недвижимости и арендатор придут к этому соглашению, эти средства необходимо будет указать как доход от аренды за год, в котором они были получены.С другой стороны, если инвесторы не намерены использовать гарантийный залог для арендной платы за последний месяц, он не будет облагаться таким же налогом, как и доход от аренды.

Еще одна серая зона для многих инвесторов в недвижимость — это оплачиваемые арендатором расходы, такие как вода или электричество. Если арендатор платит за коммунальные услуги, владелец недвижимости должен включить эти средства в доход от аренды. Хотя расходы на коммунальные услуги часто являются приемлемыми налоговыми вычетами, домовладельцы должны сообщать о первоначальном доходе, полученном от платежей арендаторам. Чтобы узнать больше о налогооблагаемом доходе от аренды, обязательно проконсультируйтесь с налоговым специалистом или получите информацию, предоставленную IRS.

Какова ставка налога на доход от аренды?

Ставка налога на доход от аренды будет варьироваться в зависимости от того, классифицируется ли ваш арендный бизнес как пассивный или непассивный. В большинстве случаев сдаваемая в аренду недвижимость классифицируется как пассивный доход и облагается соответствующим налогом. Непассивный арендный бизнес включает в себя девелопмент, строительство, эксплуатацию, управление или ведущую деятельность.

Еще одно различие, необходимое для определения ставки подоходного налога с арендуемой собственности, заключается в том, является ли владелец собственности активным участником. Это относится к типу принимаемых управленческих решений. Если обязанности по управлению недвижимостью выполняет инвестор, он может считаться активным участником. Каждый из этих квалификаторов важен, потому что они также могут повлиять на вычеты, на которые владелец собственности может иметь право в дополнение к определению налоговой ставки.

[Готовы сделать следующий шаг в своем образовании в сфере недвижимости? Узнайте, как начать инвестировать в недвижимость, посетив БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости.]

Как рассчитать доход от аренды и налоговую ставку

Чтобы рассчитать доход от аренды, инвесторы должны сначала научиться классифицировать, что это такое. Чтобы быть ясным, доход от аренды — это «любой платеж, который вы получаете за использование или занятие собственности», согласно Налоговой службе (IRS). Это означает, что арендный доход включает в себя выплаты, полученные от арендаторов (очевидно), а также следующее:

• Предоплаченная арендная плата

• Оставшиеся части залога

• Необязательные расходы арендатора

• Услуги, полученные от арендаторов взамен платежей

После того, как весь доход инвестора от аренды учтен, пора рассчитать его общую сумму и налоговую ставку. При этом доход от аренды не облагается налогом так же, как обычный доход. Вместо этого в некоторых случаях арендный доход рассматривается как квалифицированный доход от бизнеса (QBI); это означает, что инвесторы могут иметь право на отчисления до 20,0%. Согласно LendingHome, «у вас должен быть порог налогооблагаемого дохода в размере 157 500 долларов США в качестве одного подателя». Этот порог увеличивается до 315 000 долларов, если вы состоите в браке и подаете документы совместно ».

После этого инвесторы смогут вычесть расходы и амортизацию из своих доходов от аренды, чтобы рассчитать свой налогооблагаемый доход.

Расчет налога на доход от аренды Пример

Вот базовый пример расчета налога на доход от аренды. Сначала рассчитайте свой годовой доход от аренды. Если ваш доход от аренды составляет 1000 долларов в месяц, ваш годовой доход от аренды составит 12000 долларов.

Затем рассчитайте базу вашего имущества, используемую для амортизации. Это можно рассчитать, взяв покупную цену, добавив невычитаемые комиссионные, а затем вычтя стоимость лота. Например, если вы приобрели недвижимость за 100 000 долларов и потратили 1000 долларов на невычитаемые сборы (такие как страхование правового титула и сборы за регистрацию), а стоимость лота составляет 21 000 долларов, ваша база для амортизации будет составлять 80 000 долларов.

Затем рассчитайте операционные расходы и стоимость владения арендуемой недвижимостью. Эти расходы включают в себя расходы на уборку, ремонт и техническое обслуживание, управление недвижимостью, плату за аренду и озеленение, борьбу с вредителями, расходы на страхование имущества и ответственности арендодателя, выплаты процентов по ипотеке, налоги на имущество, сбор за подготовку налогов, уплачиваемый вашему бухгалтеру, дорожные расходы, непосредственно связанные с посещением. ваша загородная недвижимость. В качестве примера предположим, что операционные расходы и затраты на владение составляют в сумме годовые вычитаемые расходы в размере 8000 долларов США.

Следующим шагом будет вычесть общие вычитаемые расходы (8000 долларов США) из вашего общего годового дохода от аренды (12000 долларов США), чтобы определить чистую прибыль до вычета амортизации (4000 долларов США). Разделите базу собственности (80 000 долларов) на количество лет, определенное вашей ипотекой (27), чтобы найти ваши ежегодные расходы на амортизацию (2 963 доллара). Затем рассчитайте налогооблагаемую прибыль, вычтя годовые расходы на амортизацию (2 963 доллара) из чистой прибыли до вычета амортизации (4 000 долларов). В этом примере ваш налогооблагаемый доход составит 1037 долларов.

Последний шаг — расчет арендного подоходного налога. Возьмите ежегодные расходы на амортизацию и умножьте на 22% (при совместной регистрации брака с доходом от 80 251 до 171 050 долларов). Общая сумма составит 228,14 доллара.

Какие вычеты доступны из дохода от аренды?

Для инвесторов прибыль от сдачи в аренду недвижимости часто бывает очень привлекательной до наступления налогового сезона. Вот почему так важно знать, какие вычеты доступны вам. Вычеты относятся к любым расходам, которые могут быть вычтены из вашего налогооблагаемого дохода.По сути, за счет уменьшения вашего общего налогооблагаемого дохода вычеты могут уменьшить сумму, которую вы платите в виде налогов.

Владельцы собственности могут иметь право на несколько вычетов, в том числе:

• Амортизация имущества: Это один из самых известных вычетов, доступных инвесторам в недвижимость. Под амортизацией имущества понимается потерянная стоимость в результате износа, хотя определение суммы, имеющей право на этот вычет, может быть непростым. Чтобы узнать больше о расчете амортизации арендуемого имущества, обязательно прочтите эту статью.

• Процентная ставка: Процентная ставка относится к процентам по ипотеке или ссуде, выплачиваемым собственниками в течение определенного года. Инвесторы также могут удерживать проценты по кредитным картам, связанным с бизнесом. В целом, проценты — это один из самых больших вычетов подоходного налога с арендной собственности.

• Ремонт: Ремонт классифицируется как проекты, которые поддерживают недвижимость в «пригодном для жизни» состоянии и могут быть вычтены из налогооблагаемого дохода. Например, расходы, связанные с заменой разбитых окон, ремонтом сантехники и т. Д.

• Расходы на сотрудников и независимые подрядчики: Владельцы собственности могут вычесть любую заработную плату сотрудников из своего налогооблагаемого дохода. Сюда входят все, кто нанят для обслуживания собственности, ремонта, работы по контракту и многого другого.

• Страхование: Страховые взносы, связанные с арендной деятельностью, могут квалифицироваться как вычеты, например, страхование от пожара, наводнения, кражи и гражданской ответственности.

• Поездки, связанные с арендой: В любое время, когда инвесторы (или арендодатели) путешествуют для деятельности, связанной с арендой, такой как осмотр собственности или походы в хозяйственный магазин, могут квалифицироваться как вычет.Обратите особое внимание на возможные вычеты за проезд с ночевкой, так как налоговые вычеты часто тщательно контролируются IRS.

• Расходы на домашний офис: По большей части расходы на домашний офис могут быть вычтены из налогооблагаемого дохода инвестора. Чтобы расходы на домашний офис соответствовали требованиям, инвесторы должны иметь возможность доказать, что офис является их основным местом ведения бизнеса.

• Юридические услуги: Любые гонорары, уплаченные адвокатам, управляющим недвижимостью, бухгалтерам и консультантам, могут быть вычтены как операционные расходы.

Как отчитаться о доходе от аренды

Чтобы сообщить о доходе от аренды, инвесторы должны будут подать форму 1040 вместе с документами из Приложения E. Форма 1040 — это основная форма подоходного налога, которую необходимо подавать любому, кто подает федеральные налоги. Он требует от заявителей сообщать о своей личной информации, такой как номер социального страхования и количество иждивенцев. Форма 1040 также заставит инвесторов сообщить информацию о своих доходах.

Форма Приложения E имеет решающее значение при вопросе: «Каким образом облагается налогом доход от аренды?» В этом документе будут указаны общие доходы, расходы и амортизация для каждой арендуемой собственности. Инвесторам может потребоваться подать несколько форм из Приложения E в зависимости от количества объектов собственности, которыми они владеют и которыми управляют. Однако важно знать, что даже если вы заполняете более одной формы Приложения E, сообщайте только «итоги» на одном листе.

Инвесторы должны вести надежный учет расходов и доходов круглый год, чтобы обеспечить бесперебойную работу процесса в течение налогового сезона. Рекомендуется вести учет чеков арендной платы, деловых квитанций и любых документов, касающихся возможных удержаний.Наконец, всегда перепроверяйте информацию, предоставленную при составлении отчета о доходе от аренды. При подаче документов всегда полезно сделать ошибку.

Продам вашу арендуемую недвижимость

Вы должны знать о налоговых последствиях продажи сдаваемой в аренду собственности. Любая прибыль, полученная от продажи сдаваемой в аренду собственности, будет облагаться налогом как долгосрочный прирост капитала. Следовательно, сумма денег, которую вы заплатите, будет варьироваться в зависимости от того, какую прибыль вы получили. Этот налог применяется только в том случае, если вы владеете недвижимостью более года, что типично для большинства сдаваемых в аренду объектов недвижимости.Кроме того, помните о налоге на возврат амортизации. Во время владения арендуемой недвижимостью вы могли получить выгоду от ее амортизации, что снижает налогооблагаемый доход от сдачи внаем. Однако вы должны будете заплатить налоги с общей суммы амортизационных расходов, заявленных вами за все время владения недвижимостью.

Сводка

Доступно огромное количество информации об аренде собственности и налогах. Вот почему инвесторы должны критически относиться к таким вопросам, как «, как облагается налогом доход от аренды » и «подлежит ли налогообложению доход от аренды.«За счет ведения систематизированного учета, изучения потенциальных вычетов и ознакомления с процессом отчетности вы можете помочь обеспечить бесперебойную работу налогового сезона для вашего бизнеса. Налог на доход от аренды не должен пугать; они просто требуют предвидения и планирования от имени инвесторов.

Помогла ли эта статья ответить на ваши вопросы о налогах на доход от аренды? Поделитесь своими мыслями в комментариях ниже:

---

Вы хотите, чтобы у вас была возможность выйти на пенсию с комфортом в финансовом отношении?

Наш новый онлайн-курс по недвижимости поможет вам узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость, что поможет увеличить ваш ежемесячный денежный поток.Опытный инвестор Тан Меррилл разделяет основные принципы инвестирования в недвижимость, которые лучше всего работают на сегодняшнем рынке недвижимости.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как инвестировать в современный рынок недвижимости!

Представленная информация не предназначена для использования в качестве единственной основы для принятия каких-либо инвестиционных решений и не может быть истолкована как совет, предназначенный для удовлетворения инвестиционных потребностей какого-либо конкретного инвестора. Ничто из предоставленного не может представлять собой финансовую, налоговую, юридическую или бухгалтерскую консультацию или индивидуальную консультацию по инвестициям. Эта информация предназначена только для образовательных целей.

Налоговые льготы и недостатки при лизинге для вашего бизнеса

Сдать в лизинг или купить? Ваш выбор повлияет на вашу налоговую ситуацию. Часть вашего процесса принятия решений должна заключаться в рассмотрении налоговых последствий. Вот несколько вещей, о которых следует подумать:

Вы экономите большие деньги, сдавая в аренду доллары до вычета налогов.

Предположим, у вашего бизнеса достаточно денег для приобретения транспортных средств или оборудования.Когда вы совершаете покупку, вы платите в долларах после уплаты налогов: этот предмет стоимостью 60 000 долларов может стоить вам от 80 000 до 90 000 долларов (в зависимости от вашей конкретной налоговой ситуации). Почему? Потому что вашему бизнесу необходим больший доход до налогообложения, чтобы получить 60 000 долларов США, необходимые для совершения покупки. Однако при аренде вы делаете это в долларах до уплаты налогов: покупка на сумму 60 000 долларов обходится вашему бизнесу в 60 000 долларов, а ваши арендные платежи могут быть списаны как коммерческие расходы.

Лизинг не дает вам амортизационных отчислений.

Если ваша компания владеет транспортным средством или частью оборудования, компания может получить налоговый вычет на снижение стоимости этого транспортного средства или оборудования в течение срока службы объекта.Однако, когда ваш бизнес сдает в аренду один и тот же объект, вычет амортизации не допускается.

Но лизинг может дать вам налоговые преимущества по Разделу 179

Раздел 179 Налогового кодекса позволяет вам полностью вычесть стоимость некоторых недавно приобретенных активов в первый год, но ваша компания также может сдавать в аренду и при этом в полной мере использовать преимущества Вычет по статье 179. Однако имейте в виду, что Раздел 179 может изменяться каждый год (или даже в середине года) без предварительного уведомления, что делает следующий абзац самым важным на этой странице.