Анна осипычева втб капитал: Осипычева Анна , Директор департамента инвестиционно-банковской деятельности на глобальных рынках, ВТБ Капитал

Интерфакс-Недвижимость / Интерес инвесторов к коммерческой недвижимости возрастет

Анна Осипычева

Управляющий директор, руководитель управления по работе с коммерческой недвижимостью ВТБ Капитал

Фото: пресс-служба Банк ВТБ

11 марта 2019, 11:06

При этом важно понимать, что время «ванильных» сделок на рынке прошло, напоминает руководитель управления по работе с коммерческой недвижимостью ВТБ Капитал

Москва. 11 марта. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Сегмент коммерческой недвижимости несколько отошел на второй план на фоне повышенного внимания властей и бизнеса к жилью. Крупные проекты в коммерческом секторе появляются реже, чем раньше, а знаковые сделки можно перечесть по пальцам одной руки. Однако, сегмент по-прежнему перспективен и в ближайшем будущем может активно напомнить о себе. О том, что происходит в этой части рынка недвижимости «Интерфаксу» рассказала управляющий директор, руководитель управления по работе с коммерческой недвижимостью ВТБ Капитал Анна Осипычева.

Самой важной темой для обсуждения сейчас является жилая недвижимость. А что же коммерческий сегмент? Там нет тем для дискуссий?

Верно, рынок жилой недвижимости сейчас находится в центре внимания — отрасль переживает новый виток развития, связанный с переходом на модель финансирования застройщиков с использованием эскроу-счетов. Но одновременно мы видим возрастающий интерес наших клиентов к коммерческому сектору.

Ожидается, что в 2019 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость России приблизится к $3 млрд. Из них иностранные игроки сформируют почти 27% инвестиционного объёма, что значительно превышает показатели 2017-2018 годов.

Москва в 2018 году опустилась на 78-е место по объему инвестиций в коммерческую недвижимость с результатом $1,6 млрд. Как вы оцениваете этот результат?

Действительно, эксперты считают, что сфера коммерческой недвижимости в 2018 году пережила некоторое падение, и оценки консультантов по объему рынка невысоки.

Но, на мой взгляд, говорить о падении нужно с оговорками. Например, некоторые крупные сделки были отложены до 2019 года, а часть сделок успело закрыться в конце 2017 года.

Текущий год можно назвать переломным: завершается адаптация участников рынка – и инвесторов, и арендаторов – к новой реальности, ее можно назвать новой парадигмой. В первую очередь, это касается перехода на рублевое ценообразование, более дорогого финансирования, роста налоговой нагрузки. Хочется надеяться, что рынок быстро адаптируется к новым вводным, и мы ожидаем умеренный рост уже в этом году.

Какова структура инвесторов? Портрет изменился?

Мы видим представителей абсолютно всех секторов, а структура инвесторов остается неизменной. В основном, это клиенты, которые выбирают инвестиции в рынок недвижимости как один из финансовых инструментов. Конечно, есть фонды и компании, которые занимаются спекулятивными сделками, но в России их число незначительно.

Мы также наблюдаем большой интерес к российскому рынку со стороны профессиональных международных инвесторов, например, из Азиатско-Тихоокеанского региона и с Ближнего Востока. Достаточно высокую долю занимают и инвесторы из СНГ.

Можно ли говорить о том, что банки становятся крупнейшими собственниками недвижимости, а, соответственно, и игроками, которые будут формировать рынок?

Я не согласна с таким утверждением. Да, банки владеют залоговой недвижимостью, но в масштабах рынка их нельзя назвать доминирующими собственниками.

Вернутся ли на рынок спекулятивные сделки в обозримом будущем?

Думаю, что нет. Усиливающийся налоговый контроль и деоффшоризация нацелены на повышение прозрачности рынка, ценообразование становится более понятным. Также рынок стабилизировался, а большинство спекулятивных сделок совершалось на волатильном рынке. Конечно, подобные сделки еще существуют, но они совершаются в непубличных компаниях, поэтому отследить их сложно.

Какие активы будут интересовать инвесторов в ближайшем будущем?

Мы видим, что на рынке в свободном доступе очень мало качественных объектов с хорошей доходностью, а собственники, в свою очередь, часто не готовы продавать объекты по текущим ценам. Поэтому инвесторам приходится искать сложные, неочевидные проекты, где можно заработать за счёт добавленной стоимости. Исключение составляют «трофейные активы» например, люксовые гостиницы и бизнес-центры класса А+, которые в дефиците и за которые инвесторы готовы платить премию.

Я бы выделила еще несколько трендов.

Во-первых, сейчас мы видим фокус на аренду недвижимости. Люди уже несколько поколений стремятся не владеть площадями, а арендовать их. Например, в Западной Европе инвесторы очень активно смотрят на студенческие общежития. Популярность московских вузов растет, на учебу приезжает большое количество детей. Сейчас размещение предоставляют университеты, но вполне возможно, что на рынке появится новый коммерческий продукт – студенческие общежития. Во всяком случае, как идея он уже оформился. Я вижу тут перспективы, потому что студенты будут всегда, это понятная прогнозируемая аудитория.

Мы также видим перспективу в развитии торговых центров районного масштаба. Центр города перегружен, да и люди не готовы тратить целый день на поездку в мега-молл в другом районе.

Каковы перспективы рынка в 2019 году и более отдаленном периоде?

Несмотря на грядущие изменения в секторе жилой недвижимости, инвестиции в этот сегмент останутся привлекательны. До середины лета мы увидим некоторое затишье, игроки будут следить, как развивается ситуация. На конец года мы ожидаем, что инвестиционный потенциал рынка недвижимости будет приблизительно на уровне предыдущего года.

Простых, так называемых, «ванильных» сделок станет меньше. Будущее — за сложными транзакциями с объектами, которые потенциально привлекательны для инвесторов в первую очередь с точки зрения расположения и потенциала, но требуют большой и кропотливой работы, переговоров с собственниками и сложного финансового структурирования. Новые инвесторы, которые приходят на рынок, очень тщательно выбирают объекты, оценивают, какое количество собственных средств они готовы инвестировать, какая будет финальная доходность в проекте. Время любителей прошло, будущее — за продуманными проектами, профессиональными инвесторами и девелоперами.

Эксперт: стабильность коммерческого сектора недвижимости в пандемию зависит от арендатора

29 октября 2020, 09:28

МОСКВА, 29 октября. /ТАСС/. Стабильное развитие бизнеса коммерческой недвижимости в период пандемии коронавируса напрямую зависит от того, насколько лояльно арендаторы помещений относятся к возникающим проблемам предпринимателей. Такое мнение ТАСС высказала руководитель управления по работе с коммерческой недвижимостью «ВТБ капитала» Анна Осипычева в рамках работы первого дня форума «ВТБ капитала» «Россия зовет!».

«Ключевая вещь для выживания бизнеса в краткосрочной перспективе — это способность акционеров договариваться. Собственникам активов необходимо поддерживать постоянный контакт и находить компромиссы с арендаторами. Лояльность арендаторов в текущих условиях пандемии — это основа для дальнейшей стабильности бизнеса», — пояснила Осипычева.

Она также отметила, что в период пандемии коронавируса особенно важно находить компромиссы при общении с банками и иметь возможность реструктурировать свои обязательства по существующим кредитам. Помимо этого, для успешного развития и поддержания бизнеса в дальнейшем, по мнению Осипычевой, необходимо постоянно искать новые пути его развития, а также открывать новые направления и диверсифицировать потоки клиентов.

«Со стороны некоторых арендаторов, в частности, мы видели это у ретейлеров, которые переводили поставки товаров в режим онлайн или рестораны, которые переключались на доставку еды покупателям. Если говорить о собственниках коммерческой недвижимости, об офисах, например, то для них это была возможность предложить арендаторам гибкие офисные пространства, позволяющие оптимизировать площади под нужды бизнеса и в зависимости от существующих обстоятельств», — уточнила она.

Осипычева добавила, что оптимизация офисных площадей во время пандемии в меньшей степени затронула лишь крупные компании, которые имеют большой запас прочности и могут себе позволить сохранять большую долю сотрудников на удаленном режиме работы, но при этом по-прежнему соблюдать арендные обязательства в полном объеме.

О прогнозах

По мнению Осипычевой, в краткосрочной перспективе пандемия оказала негативное влияние практически на все сегменты коммерческой недвижимости, кроме складского сегмента, где на протяжении этого времени наблюдалось устойчивое снижение доли пустующих площадей. По словам Осипычевой, складские пространства и в настоящее время продолжают пользоваться большим спросом у предпринимателей, которые арендуют их под размещение своих товаров для развития торговли онлайн.

«Если торговая и гостиничная недвижимость наиболее сильно страдает от последствий COVID-19, то складская недвижимость, благодаря арендаторам, которые смогли достичь хороших операционных показателей в условиях ограничений из-за пандемии, несомненно восстанавливается быстрее всего и показывает лучшую динамику на рынке. Спрос поддерживается преимущественно за счет развития онлайн-торговли и сильных позиций продуктового сетевого ретейла. В других же сегментах наблюдалось как падение операционных показателей — вплоть до операционных убытков и закрытий бизнесов в период локдауна — так и значительное снижение инвестиционной активности на рынке» — добавила эксперт.

В целом, по ее оценке, восстановление рынка коммерческой недвижимости будет зависеть напрямую от скорости снятия или ослабления действующих ограничений, которые влияют на показатели операционной деятельности активов каждого из сегментов рынка, а именно на долю сотрудников с удаленным режимом работы для офисной недвижимости, ограничение посещаемости и трафика для торговых центров, а также ограничение числа международных авиаперелетов и туризма для гостиничного сектора.

О форуме

Форум «ВТБ капитала» «Россия зовет!» пройдет 29-30 октября, впервые мероприятие состоится в онлайн-режиме. Международный форум в первый раз прошел в 2009 году, целью форума является привлечение инвестиций в российскую экономику, развитие всестороннего диалога между российским бизнесом и иностранными инвесторами. Основной темой этого года будет — «Глобальные вызовы, собственные решения», участниками форума станут около 1 млн представителей деловых и политических кругов из разных стран мира. Президент России Владимир Путин, который традиционно участвует в пленарной сессии форума, в этом году примет участие в мероприятии по видеосвязи.

Организаторы форума обещают, что несмотря на новый формат проведения мероприятия, состоятся три сессии, темами которых станут макроэкономика и влияние пандемии на глобальные рынки, денежно-кредитная политика центральных банков, производительность труда и занятость населения, финансовые инструменты в изменившейся реальности, трансформация и адаптация бизнес-процессов в новых условиях и технологии для безопасного будущего, а также другие темы. В этом году трансляция форума в интернете позволит присоединиться к мероприятию зрителям из любой точки мира. Эксперты будут принимать участие в дискуссиях из студий в разных странах, включая Европу, США, страны Азии и Ближнего Востока. 

Теги:

Россия

ВТБ Капитал | Мергр

Башня Федерация Запад, Пресненская наб., д. 12,

Москва 123100
Россия
+7 (495) 960 9999
www.vtbcapital.com
info@vtbcapital.