Журнал рент энд сейл: Строительство и Недвижимость в Самаре и области, покупка, продажа — Rent&Sale

или продажа в рассрочку?

Дональд Дж. Валачи, CCIM |

Аренда с опционом на покупку, также известная как «опцион аренды», является обычным договором с недвижимостью. Важный вопрос об уплате подоходного налога в сделках с опционом на аренду заключается в том, сдает ли арендатор имущество в аренду или, как экономическая реальность, продажа в рассрочку произошла до того, как арендатор воспользовался опционом на покупку.

Ответ на этот вопрос зависит от анализа всех сопутствующих факторов, поскольку ни один фактор не определяет, является ли опцион аренды в экономической реальности продажей. Как заметил Джеральд Дж. Робинсон, известный налоговый орган, в «Федеральном подоходном налогообложении недвижимости», определение включает изучение многих факторов, «включая условия аренды, сопутствующие экономические обстоятельства и намерения сторон… …Совокупность контрольных признаков приводит к выводу, что исполнение опциона было практически гарантировано с самого начала, так что рассмотрение всей сделки как продажи оправдано».

Если вариант аренды рассматривается как продажа, возможны два важных налоговых последствия:

• Изменение времени перехода права собственности на недвижимость. При «настоящем» опционе на аренду право собственности переходит при реализации опциона. Если сделка рассматривается как продажа, то право собственности переходит, когда стороны подписывают первоначальное соглашение. (Для изучения налоговых последствий «настоящего» варианта аренды см. «Рассмотрите последствия ваших вариантов», CIREJ, Spring 19.95, стр. 21.)
• Изменен характер опционного платежа и арендных платежей в течение срока аренды.

Поскольку налоговый учет сделки покупки сильно отличается от сделки аренды, важно понимать факторы, которые могут привести к тому, что Налоговая служба (IRS) будет характеризовать операцию опциона аренды как продажу.

Аренда или продажа?
Как уже отмечалось, основной налоговый вопрос в сделках с опционом на аренду заключается в том, будет ли IRS считать, что продажа произошла до того, как арендатор фактически воспользуется опционом на покупку. В целом, если все экономические обстоятельства на момент заключения договора об аренде указывают на высокую вероятность того, что арендатор воспользуется опционом, Налоговая служба США, скорее всего, отнесет этот опцион к аренде как продажу. Если арендатор приобретает долю в собственности в течение срока аренды, это увеличивает вероятность того, что он воспользуется опционом на покупку, поскольку это единственный способ защитить свои «инвестиции».

Условия аренды. Арендные платежи подлежат вычету только в отношении имущества, на которое арендатор не имеет права собственности или доли в капитале. Два фактора указывают на то, что арендатор приобретает долю в собственности:

• выплата арендной платы в сумме, которая существенно превышает фактическую справедливую рыночную стоимость аренды недвижимости; и
• сумма арендных платежей и цена опциона приблизительно соответствуют справедливой рыночной стоимости имущества.

Связь завышенной арендной платы и цены опциона ниже рыночной, как правило, подтверждает, что арендатор приобретает долю в собственности. Например, предположим, что Адамс соглашается арендовать производственное здание у Бейкера на два года по годовой арендной плате в размере 120 000 долларов. В то же время Адамс платит Бейкеру 20 000 долларов за опцион на покупку недвижимости через два года за 240 000 долларов. На момент заключения договора об аренде справедливая рыночная стоимость имущества составляет 500 000 долларов США, а годовая справедливая арендная плата составляет 50 000 долларов США.

Адамс приобретает капитал на сумму 70 000 долларов в год в течение двухлетнего периода аренды (ежегодная арендная плата в размере 120 000 долларов — рыночная арендная плата в размере 50 000 долларов). Кроме того, общая сумма платежей, произведенных Адамсом, равна стоимости имущества (20 000 долларов опциона + 120 000 долларов арендной платы [год № 1] + 120 000 долларов арендной платы [год № 2] + 240 000 долларов цены опциона = 500 000 долларов справедливой рыночной стоимости). Таким образом, экономические обстоятельства на момент заключения договора указывают на то, что опцион аренды в экономической реальности представляет собой продажу, а опционный платеж в размере 20 000 долларов США является авансовым платежом.

Сделка с опционом на аренду, описанная в этом примере, будет рассматриваться как продажа для целей налогообложения, поскольку суммы арендной платы настолько велики, что арендатор экономически вынужден воспользоваться опционом. Более того, доказательства в этом случае еще более убедительны, поскольку завышенная арендная плата и низкая цена опциона в сумме составляют приблизительную рыночную стоимость недвижимости.

Однако сам по себе тот факт, что цена опциона является ценой «сделки», сам по себе не приводит к тому, что сделка по аренде с опционом характеризуется как продажа. Если цена опциона составляет значительную часть справедливой рыночной стоимости имущества, арендная плата приблизительно равна фактической справедливой рыночной стоимости аренды, а арендные платежи не применяются к покупной цене, опцион аренды не будет характеризоваться как продажа. .

IRS может прийти к такому же выводу в этом примере, если цена опциона на недвижимость установлена ​​по рыночной стоимости, но арендная плата и платежи опциона применяются к цене опциона. Например, предположим те же факты, что и в предыдущем примере, за исключением того, что цена опциона составляет 500 000 долларов, а к цене опциона следует применить платеж по опциону в размере 20 000 долларов и два ежегодных арендных платежа по 120 000 долларов. Когда Адамс реализует опцион на покупку, он платит Бейкеру 240 000 долларов (цена опциона 500 000 долларов — оплата опциона 20 000 долларов — арендная плата 120 000 долларов [год № 1] — арендная плата 120 000 долларов [год № 2] = 240 000 долларов).

Другие экономические обстоятельства. Помимо стоимости аренды и цены опциона, при определении того, следует ли рассматривать опцион аренды как продажу для целей налогообложения, могут учитываться и другие экономические факторы. При анализе сделок с опционами на аренду каждый из следующих факторов считался доказательством, указывающим на продажу:

• Аренда требует, чтобы арендатор внес существенные улучшения в имущество, и арендатор может окупить свои инвестиции, только воспользовавшись опционом.
• Часть арендных платежей может быть определена как замена процентов по кредиту.
• Соглашение предусматривает зачет арендной платы в счет цены опциона. Это справедливо даже в том случае, если и стоимость аренды, и цена опциона установлены по справедливой рыночной стоимости.

Что касается ситуации в третьем пункте, арендатор платит за аренду не больше, чем было бы в случае отсутствия опциона. Таким образом, арендатор не приобретает собственный капитал в течение срока аренды. Однако, если арендная плата может быть применена к цене опциона, сделка с опционом на аренду выглядит как продажа в рассрочку с единоразовым платежом. Это особенно верно, когда арендные платежи приближаются к сумме платежей в рассрочку, которую внес бы арендатор, учитывая график погашения кредита с рыночной процентной ставкой.

Однако нет уверенности, что арендатор воспользуется опционом. Таким образом, если арендатор может продемонстрировать IRS, что причина выбора в аренде заключается в том, что продажа была невозможна из-за экономических условий, вариант аренды, скорее всего, будет поддержан. Как говорит Майкл П. Сэмпсон в Налоговом справочнике по жилой недвижимости: «…если вы можете продемонстрировать, что причиной выбора в аренду является невозможность продажи за наличные из-за экономических условий, форма сделки как вариант аренды вероятно, останется в силе. Это может быть случай, например, когда ваша цель состоит в том, чтобы связать собственность во время жесткого денежного рынка, с ожиданием, что в течение периода опциона вы сможете получить институциональное финансирование».

Намерение Сторон. В ряде случаев суд постановил, что намерения сторон определяют, следует ли рассматривать сделку с опционом на аренду как продажу, вместо того, чтобы полагаться на уже обсуждавшиеся строго экономические критерии. Если стороны полагали, когда они заключали сделку, что взимаемая арендная плата отражает справедливую рыночную арендную плату и что цена опциона отражает добросовестную оценку будущей стоимости имущества, опцион аренды, скорее всего, будет поддержан.

Поскольку намерение сторон является субъективным, ожидается, что агент IRS или судья подтвердит эти намерения в экономических обстоятельствах, окружающих сделку. Как предполагает «Налоговые факторы в операциях с недвижимостью»: «Хотя существуют полномочия для реализации намерения сторон, на практике сторонам будет трудно продемонстрировать субъективное намерение, которое отличается от вывода, сделанного на основании объективных доказательств. .» Соответственно, рассмотренные выше экономические факторы будут иметь значение даже в том случае, если намерение сторон считается решающим фактором.

Налоговые последствия для арендатора и арендодателя
Если IRS характеризует опцион аренды как продажу в рассрочку для целей подоходного налога, предполагается, что право собственности на имущество было передано в момент, когда арендатор уплатил арендодателю опционный платеж и началась аренда. Это время значительно меняет налоговые последствия как для арендатора, так и для арендодателя.

Арендатор как покупатель. Налоговые последствия для арендатора-покупателя следующие:

• Арендатору не разрешается вычитать свои арендные платежи как таковые.
• Арендатору будет разрешено вычесть амортизацию на основе части предполагаемой покупной цены, отнесенной на амортизируемые улучшения. Кроме того, арендатор может также вычесть другие расходы, связанные с эксплуатацией имущества.
• Часть арендных платежей, производимых арендатором, будет переквалифицирована в процентные платежи и будет рассматриваться как вычитаемый процент для целей налогообложения прибыли. Сумма процентного вычета для арендатора будет рассчитываться в соответствии с «правилами вмененного процента». Часть арендных платежей, учитываемых как платежи по основному долгу, считается частью покупной цены и, таким образом, добавляется к налоговой базе арендатора-покупателя недвижимости.

Арендодатель как продавец. Для арендодателя налоговые последствия того, что сделка по аренде с опционом характеризуется как продажа, следующие:

• Плата по опциону рассматривается как авансовый платеж. Поскольку арендодатель не получил все денежные средства в счет своего капитала, к сделке будет применяться метод отчетности в рассрочку. Таким образом, оплата опциона будет рассматриваться как первоначальный платеж, полученный в год «продажи» по методу рассрочки.
• Арендные платежи, полученные арендодателем-продавцом по договору аренды, учитываются как часть продажной цены. В частности, часть каждого платежа в рассрочку является налогооблагаемой прибылью. Поскольку в арендных платежах проценты не указаны, их необходимо условно исчислить.
• Переклассифицированные арендные платежи приведут либо к долгосрочному приросту капитала, либо к обычным убыткам. Это предполагает, что недвижимость находилась во владении более одного года на момент подписания договора об аренде и что арендодатель-продавец не был «дилером» недвижимости в отношении рассматриваемой собственности.
• Обычный доход (доход от аренды) преобразуется в прирост капитала (выручка от продажи). В результате применимая налоговая ставка может быть ниже. Кроме того, сумма отчетного дохода будет ограничена прибылью от продажи, если таковая имеется.
• Арендодателю не разрешается вычитать амортизационные отчисления или другие расходы на аренду, поскольку считается, что арендодатель продал имущество. Вместо этого арендатору-покупателю будет разрешено вычитать амортизацию и другие операционные расходы.

Несмотря на то, что вариант с арендой является ценной стратегией во многих ситуациях, его следует использовать с большой осторожностью. Всегда существует угроза того, что IRS может рассматривать сделку с опционом на аренду как продажу, а аренду как просто средство финансирования. Арендная плата, значительно превышающая справедливую рыночную арендную плату, в сочетании с опционной ценой «сделки» указывает на то, что сделка, скорее всего, будет характеризоваться как продажа и что арендные платежи фактически являются платежами в рассрочку по покупной цене. Таким образом, как арендные платежи, так и цена опциона должны устанавливаться сторонами со ссылкой на текущую рыночную стоимость и арендную плату за аналогичные объекты. И стороны должны быть готовы обосновать свои оценки арендной платы и покупной цены, если сделка позже будет оспорена IRS. Арендную стоимость и стоимость имущества лучше всего установить с помощью независимой оценки экспертов.

Дональд Дж.

Дональд Дж. Валачи, CCIM, CPA, адъюнкт-профессор клинической недвижимости в Университете Южной Калифорнии. Он был квартирным инвестором и брокером в течение последних 15 лет. Пример 1: Предоставление опции. Сьюзен покупает двухлетний опцион на покупку небольшого многоквартирного дома у Джона за 500 000 долларов. Сьюзен платит Джону 15 000 долларов за опцион. Получение платежа по опциону в размере 15 000 долларов не имеет немедленных налоговых последствий ни для Сьюзен (покупатель опциона), ни для Джона (покупатель опциона). Получение вознаграждения за опцион рассматривается как необлагаемая налогом открытая сделка. Транзакция будет оставаться открытой до тех пор, пока Сьюзен либо не воспользуется опционом, либо не допустит истечения срока его действия. Пример 2: Исполнение опциона. Шесть месяцев спустя Сьюзен реализует опцион и покупает многоквартирный дом за 500 000 долларов. Налоговая база Сьюзан для собственности составляет 515 000 долларов (500 000 долларов + 15 000 долларов). Сумма Джона, полученная от продажи, также составляет 515 000 долларов. Пример 3: Продажа опциона с прибылью. Вместо покупки здания через год Сьюзан решает продать опцион за 20 000 долларов. Поскольку квартира была бы собственностью §1231, если бы Сьюзен приобрела ее, она сообщает о прибыли §1231 в размере 5000 долларов (20 000–15 000 долларов). Продажа опциона Сьюзен не имеет налоговых последствий для Джона. Пример 4: Продажа опциона с убытком. Предположим в примере 3, что Сьюзен продала опцион за 10 000 долларов вместо 20 000 долларов. Сьюзен сообщает об убытке в размере 1231 § в размере 5000 долларов (10 000–15 000 долларов). Опять же, продажа не имеет налоговых последствий для Джона. Пример 5: Опцион с истекшим сроком действия. Вместо того, чтобы продать опцион, через два года Сьюзен не может воспользоваться опционом, и срок его действия истекает. Поскольку квартира была бы собственностью в размере 1231 §, если бы Сьюзен приобрела ее, утерянный опционный платеж в размере 15 000 долларов США рассматривается как убыток в размере 1231 §. Джон сообщает о платеже в размере 15 000 долларов США как об обычном налогооблагаемом доходе в год, когда истек срок действия опциона.

домов, недвижимость и девелопмент | Property

• Специальность

  Адрес, город, почтовый индекс или больница

  Искать…

  Увидеть все

• Поиск…

  Адрес, город, индекс или больница

  Специальность

  Увидеть все

• Искать…

  Местоположение

  Выберите категорию

  Увидеть все

• Искать…

  Категория

  Местоположение

  Увидеть все

• Искать…

  Местоположение

  Выберите категорию

  Увидеть все

• Регион

  Расположение офиса

  Поиск

  Увидеть все

• Поиск…

  Местоположение

  Уровень оценки

  Увидеть все

• Расположение офиса

  Поиск

  Увидеть все

Latest Stories

На самом деле, этот дом — настоящее стилистическое мировое турне благодаря семье, которая реабилитировала его за последние 45 лет.

Элегантность и детали 19-го века окружают комфорт 21-го века.

Эта недавно обновленная классическая троица имеет небольшие размеры и расположена в укромном переулке.

Вы можете арендовать этот дом на время отпуска. Или вы можете купить его и стать арендодателем. Или вы можете заменить его чем-то большим и современным.

Здесь есть все, что нужно для отдыха на берегу озера. В том числе лодку.

Когда троица не троица? Когда он построен так, как этот.

Подпишитесь на нашу еженедельную рассылку новостей о доме и недвижимости, в которой рассказывается о продаже домов, событиях в районе и многом другом.

Среди колониальных и переоборудованных амбаров этот дом определенно выделяется.

Он расположен в лесу, но в пригороде будет выглядеть как дома.

Современный комфорт и удобства, классический стиль и место для развлечения толпы.

Вот уже более века основным строительным блоком города является жилой дом. Это может скоро измениться.

Классика и современность одновременно, отель расположен в одном из самых красивых закрытых кварталов в центре города.

The Driftway — это первый роскошный многоквартирный дом с гостиничным обслуживанием и удобствами в районе Северо-Запада Филадельфии.

По-прежнему традиционный викторианский стиль Кейп-Мей, но в современном шорском стиле.

Высокие потолки и большие окна позволяют любоваться великолепными закатами в этой роскошной квартире.

В этом втором доме на берегу озера есть все, что вам нужно, включая мебель.